Předmět nájmu

Co se týče předmětu tohoto závazku, je jím byt nebo dům, souhrnně označován jako „byt“. Nově je ovšem možné, aby si strany sjednaly i nájem jiného než obytného prostoru. Nový občanský zákoník je postaven na zásadě odděleného uplatňování práva soukromého a veřejného. Důsledkem tohoto rozlišování je, že veřejnoprávní rozhodnutí (např. kolaudační souhlas vydaný stavebním úřadem) nemůže ovlivnit práva a povinnosti ze soukromoprávní smlouvy. Strany si tedy mohou ujednat nájem prostoru, který není oficiálně určen k bydlení a dokonce i nájem prostoru, který k bydlení není způsobilý. Veřejnoprávní sankce ovšem vyloučeny nejsou. 

Nájemce je také oprávněn v bytě podnikat i pracovat, pokud tím nezpůsobí pro byt zvýšené zatížení. Další nové pravidlo, které NOZ zavádí, je oprávnění nájemce chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

Nájemné

Podstatnou náležitostí smlouvy je nájemné. V této souvislosti si strany mohou sjednat také každoroční zvyšování nájemného, a to např. v závislosti na inflaci (indexace nájemného). Zákon připouští i jednostranné zvýšení nájemného, kdy však v případě nesouhlasu nájemce musí být nová výše potvrzena soudem. Stanovené maximum je zvýšení o 20% v průběhu 3 let. Nájemné je možné zvýšit i z důvodu oprav a úprav, kterými pronajímatel byt zhodnotí, opět ovšem ve stanovených limitech. Pronajímatel může po nájemci požadovat složení jistoty za účelem zajištění řádného plnění povinností ze strany nájemce, a to konkrétně placení nájemného. Maximální výše je stanovena hodnotou 6 měsíčních nájmů.

Přechod nájmu

Dalším ze specifik nájmu bytu je možnost přechodu nájmu na další osoby v případě smrti nájemce. Podmínkou je, aby daná osoba žila s nájemcem ve společné domácnosti ke dni smrti nájemce a neměla vlastní byt.  V případě blízkých příbuzných není vyžadován souhlas pronajímatele.

Ukončení nájmu

Ochrana nájemce jako slabší smluvní strany se opět výrazně projevuje v úpravě ukončení nájmu. Základním pravidlem je, že pronajímatel může nájem vypovědět jenom ze zákonem stanovených důvodů a to v tříměsíční výpovědní době, zatímco nájemce je limitován podstatně méně. Novinkou je, že výpověď již nemusí schvalovat soud a odpadla také povinnost pronajímatele zajistit nájemci při skončení nájmu bytovou náhradu. Pronajímatel je však ve výpovědi povinen upozornit nájemce na možnost vznést námitky a navrhnout přezkum výpovědi soudem. V případě nájmu na dobu určitou je nájemce oprávněn vypovědět nájem, pokud se významně změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, zatímco pronajímatel jenom pokud:

• nájemce hrubě poruší svoje povinnosti plynoucí z nájmu
• je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
• má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu
• je-li dán jiný obdobně závažný důvod

V případě nájmu na dobu neurčitou má nájemce v zásadě volnost ohledně vypovězení nájmu a může tak učinit kdykoli a i bez uvedení důvodu. V případě pronajímatele stále platí, že může nájemní smlouvu vypovědět pouze ze zákonem povolených důvodů, kdy k výše uvedeným důvodům přibývají následující:

• potřeba užívaní bytu pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost nebo
• potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela

V rámci smluvní svobody je možné sjednat i jiné výpovědní důvody, ovšem nikoli v neprospěch nájemce.

Paulína Macháčová

Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.

Oasis Florenc
Pobřežní 12
186 00 Praha 8

Tel.: +420 255 706 500
Fax: +420 255 706 550
e-mail: praha@dhplegal.com

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz