Institut vzájemné výměny bytu upravuje zákon č. 40/1964 Sb. , občanský zákoník, v platném znění (dále jen občanský zákoník) v § 715 a §716. Podle ustanovení § 715 se mohou nájemci se souhlasem pronajímatelů dohodnout na výměně bytu. Dohoda i souhlas musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce svým rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. § 716 se zabývá už přímo otázkou splnění dohody o výměně.

Nejvyšší soud rozhodoval spor, který se týkal dvou bytů a jejich nájemci – jeden uživatel bytu byl plátcem regulovaného nájmu, druhý plátce tržního nájmu. Oba nájemci se domluvili na výměně bytů. Majitel „regulovaného“ bytu si však pro souhlas s výměnou stanovil podmínku, že nový uživatel bude muset platit tržní činži a dosavadní doba nájmu bude změněna z doby neurčité na dobu určitou. Senát Nejvyššího soudu ve svém rozhodnutí (sp. zn. 26 Cdo 425/2006) potvrdil předešlé verdikty soudů nižších instancí a rozhodl ve prospěch žalobců – nájemců bytů, a svým rozhodnutím nahradil projev vůle žalovaného, tedy vyjádřil souhlas s výměnou bytů. Ve svém odůvodnění zdůraznil, že se zde nejedná o uzavření nové nájemní smlouvy s novým nájemcem, ale že jde o specifický institut výměny bytů, při němž ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. A proto majitel bytu nesmí podmiňovat výměnu bytu změnou regulovaného nájmu za nájem tržní.

V tomto duchu se už před lety vyjádřil Nejvyšší soud v jiném rozsudku (sp. zn. 20 Cdo 1230/99) – a to tak, že není-li před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem (účastníkem směny) o tom, že dojde ke změně původní nájemní smlouvy, pak dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní jen co do osoby nájemce a už nikoliv v dalších rozhodných znacích. Řečené plyne už z toho, že předmětem dohody není byt (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu), ale právo užívat jej (právo nájmu).

S tímto právním názorem se setkáme například i v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1399/2000.

Toto však bezpochyby není poslední slovo, které bylo vysloveno v boji o deregulaci nájemného. Nadějí, ke které majitelé bytů zatížených státní regulací vzhlíží, je rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva.

Iva Bělková
WEINHOLD LEGAL