Pojem pacht

Pachtem rozumíme užívání a požívání věci a braní jejich požitků za úplatu, nebo za část výdělku z propachtované věci.[3] Pro potřeby tohoto pojednání bude dále pojednáváno o pachtu věci nemovité a to konkrétně provozu hudebního klubu (lze si představit i restaurační zařízení, apod.).

I když se jedná o příklad ryze pedagogický, nájemné se u těchto podniků pohybuje i v částkách kolem sto tisíc měsíčně (nemluvě o tom, že lze pachtovat i závody, kde jdou částky samozřejmě mnohem výše). Při nezohlednění speciální povahy pachtu může klient zaplatit o 11 měsíčních nájmů u neprosperujícího podniku[4] navíc a to už úsměv nad „teoretickým příkladem“ poněkud tuhne na rtech.

Dle důvodové zprávy NOZ hospodářský  účel  pachtu  vede  k  tomu,  že  propachtovatel  přenechává  věc  pachtýři  s inventářem,  tedy  se  souborem  věcí,  zejména  movitých,  určených  k  užívání  hlavní  věci  a jejímu řádnému obhospodařování. Pacht věci hlavní ovšem nevyvolává nutnost  jejího propachtování společně s  inventářem.

Literatura uvádí, že lze-li věci užívati, aniž se dále obdělává (zpracuje), je to smlouva nájemní. Pachtovní potom v případě, může-li ji býti využívano jen vynaložením píle a práce. Jako příklad je uváděn právě provoz restauračního zařízení.[5] Obdobně se vyjadřuje i judikatura.[6]

Pacht vs. nájem nebytových prostor – rozdílnost výpovědních dob

V současné době jde při provozu hudebního klubu povětšinou o závazkový vztah vzniklý na základě smlouvy o nájmu  nebytových prostor[7] a zde je ona drobná komplikace. Nepočíná na začátku, ale na konci. V zákoně o nájmu nebytových prostor je stanoveno, že výpovědní lhůta u smluv uzavřených na dobu neurčitou je tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak. NOZ normuje obdobně u nemovitostí tříměsíční výpovědní lhůtu a na první pohled zde není problému.[8]

Jestliže se ovšem „pronajímá“ zavedené zařízení pro provoz hudebního klubu, jedná se o pacht. Pokud je ujednán na dobu neurčitou, lze jej vypovědět v šestiměsíční době tak, aby skončil koncem pachtovního, v tomto případě kalendářního roku.[9] To tedy v praxi ad absurdum může znamenat, že pronájem neprosperujícího hudebního klubu dohodnutý v lednu bude moci skončit až ke konci kalendářního roku s ohledem na výpovědní dobu, která musí končit ke konci pachtovního (v tomto případě kalendářního roku. To samozřejmě ve výsledku znamená platit pachtovné, ačkoli je zisk nulový.

Závěr

Ačkoli se výše uvedený příklad může zdát na první pohled pouze ilustrativním, mnoho z nás se s problémy týkajícími se nájmu nebytových prostor a jejích výpovědí setkalo. Je bláhové si myslet, že všichni klienti si nechají udělat právní rozbor takové smlouvy, aby zakotvili výpovědní důvody a omezili rizika.

Je rovněž možné, že soud bude tyto případy posuzovat jako vztah nájemní a nikoli pachtovní, ačkoli je to obecně nesprávné. V takovém případě bude výpovědní doba samozřejmě kratší. Kdo chce ovšem riskovat, že neupozornil klienta na právní eventualitu, která ho může stát milion? Jak jsem uvedl na začátku. Na některé instituty NOZ je vhodné se dobře připravit …

JUDr. Jakub Dohnal,
advokátní koncipient v advokátní kanceláři JUDr. Romana Brablece
interní doktorand PF UP Olomouc katedra práva občanského a a pracovního

JUDr. Roman Brablec  
advokátní kancelář

Budovcova 10
796 01  Prostějov

Tel.:   + 420 582 332 951
e-mail: rb@ak-brablec.cz

--------------------------------------------------------------------------------
[1] Pokud lze pojmy, které mají tradici dvě sta let lze pokládat za nové.
[2] Alespoň tedy co do sjednocení úpravy smluv obchodních a občanských, více >>> zde.
[3] Samozřejmě zjednodušeně řečeno, § 2332 NOZ stanoví, že pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.
[4] Zábavního podniku, nikoli závodu ve smyslu NOZ, či ZOOK.
[5] SEDLÁČEK, Jaromír. Obligační právo, 1. díl. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2010, s. 18. reprint původního díla z roku 1946.
[6] SEDLÁČEK, Rudolf. Pacht, či nájem. Právník, 1887, roč. 26, s. 744-746, Nález Nejvyššího soudu ze dne 19. 10. 1886.
[7] Pokud samozřejmě prostory nevlastní sám provozovatel podniku.
[8] § 2231 Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.
[9] § 2339 NOZ odst. 1 a 2

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz