Patrně nejvíce diskutovaným přechodným ustanovením, které upravuje závazkové vztahy, je § 3074 a násl. ohledně nájemních vztahů. Ten totiž zavádí výjimku z generální klauzule, a to vázanost některých nájemních vztahů dle NOZ bez ohledu na dobu vzniku nájemního vztahu. Konkrétně se jedná např. o skončení nájmu bytu. Bude-li tedy pronajímatel nebo nájemce bytu chtít ukončit výpovědí nájemní vztah po Novém roce, bude muset nahlédnout do § 2286 a násl. NOZ, a to i když nájemní vztah vznikl před účinností NOZ. V praxi se nejčastěji občané potýkají s taxativně vypočtenými důvody výpovědi nájmu pronajímatelem dle § 711 a § 711a „starého“ občanského zákoníku. Jedním z nich je také důvod pod písmenem c) § 711 odst. 2 spočívající v možnosti pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu, má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Tomuto v praxi často využívanému výpovědnímu důvodu se věnovala již i bohatá judikatura. Od Nového roku bude již však tento důvod obsoletní, protože výpověď z tohoto důvodu již NOZ neumožňuje.

Otázkou tedy zůstává, co se stane, uplatní-li pronajímatel řádně tento výpovědní důvod ke konci roku 2013, mj. s poučením nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Odpověď na tuto otázku nám dává § 3076, ve kterém se dočteme, že bylo-li zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi před 1. lednem 2014, dokončí se podle dosavadních právních předpisů. A contrario tohoto ustanovení tak platí, že bude-li zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu po Novém roce, užijí se ustanovení NOZ, která výpověď z důvodu dispozice dvou a více bytů neumožňují. Tudíž nájemce by se svou žalobou na určení neplatnosti výpovědního důvodu uspěl.

Závěr

Je-li tudíž dnes nájemci doručena výpověď z důvodu, že má dva nebo více bytů (a nelze-li na něm spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt) a nájemce má zájem v nájemním vztahu pokračovat, nezbývá než nájemci doporučit se žalobou o určení neplatnosti výpovědi pár dní posečkat, až nabyde účinnosti NOZ. Naopak pronajímatel bytu tak fakticky ztrácí spolu s NOZ jeden z často využívaných výpovědních důvodů. Od Nového roku je tudíž dobré nespoléhat jen na povědomí o tom, že „závazkové vztahy založené před 1. lednem 2014 se účinností NOZ nijak neovlivní“, ale naopak je vhodné si být vědom některých přechodných ustanovení, která s plnou parou otevírají dveře novému kodexu občanského práva.

Mgr. Ing. Jan Příborský,
doktorand PF UK, advokátní koncipient

Advokátní kancelář JUDr. Jitky Příborské

Habrmannova 23
326 00  Plzeň

Tel.: +420 603 463 908
e-mail: j.priborsky@akpriborska.cz

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz