Pacht je upraven v § 2332 a násl. NOZ. Smluvními stranami pachtovní smlouvy jsou pachtýř a propachtovatel. Pachtem se rozumí přenechání individuálně určené věci, popř. souboru věcí (např. pole, závodu) k dočasnému užívání a požívání jinému (pachtýři), a to za úplatu (pachtovné) nebo za poskytnutí poměrné části výnosu z věci (případně kombinace obojího). Znaky pachtu jsou přenechání věci k užívání a zároveň i k požívání, úplatnost a dočasnost. Předmětem pachtu může být pouze věc plodivá, plodonosná, která přináší určitý výnos.[1] Předmětem pachtu tak mohou být například zemědělské pozemky nebo závod (podnik). Na pacht se přiměřeně použijí obecná ustanovení o nájmu. Veškerá ustanovení NOZ, která upravují pacht, jsou dispozitivní a lze se od nich tedy dohodou stran odchýlit.

V případě, že je propachtovaná věc zapsaná ve veřejném seznamu, je možné (nikoliv nutné) na návrh vlastníka nebo na návrh pachtýře se souhlasem vlastníka, zapsat do veřejného seznamu i pachtovní právo. Toto platí i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána pouze jednotlivá věc, která však náleží k věci hromadné, jež je propachtována.

Propachtovat věc dále třetí osobě (tj. obdoba podnájmu) je možné pouze se souhlasem propachtovatele. Pokud pachtýř věc propachtuje jiné osobě bez souhlasu propachtovatele, je propachtovatel oprávněn vypovědět pachtovní smlouvu bez výpovědní doby.

Pachtýř je povinen pečovat o věc jako řádný hospodář. Pachtýř je však zásadně povinen jen k běžné údržbě a běžným opravám věci. Vyskytnou-li se na věci vady, které pachtýř nezpůsobil nebo k jejichž odstranění není povinen, je k jejich odstranění povinen propachtovatel.[2] Pokud propachtovatel neodstraní takovou vadu věci bez zbytečného odkladu a klesne-li zároveň v důsledku toho výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného. Pokud pachtýř takovou vadu odstraní sám, má vůči propachtovateli právo na náhradu vynaložených nákladů. Propachtovatel obvykle přenechává věc pachtýři spolu s inventářem (např. strojní zařízení nebo nástroje potřebné k provozu závodu). V takovém případě zachová pachtýř jednotlivé kusy inventáře. Pachtýř se zavazuje vrátit propachtovateli inventář v ceně propachtovaného inventáře.

V případě, že je pachtovní smlouva sjednána na dobu alespoň tří let, může kterákoli strana vyzvat druhou stranu nejméně šest měsíců před uplynutím sjednané doby trvání pachtu, aby jí sdělila, zda má v úmyslu v pachtu pokračovat. Pokud druhá strana vyjádří do tří měsíců od doručení takové výzvy úmysl v pachtu pokračovat, prodlouží se doba trvání pachtu o dobu, na kterou byla smlouva ujednána původně.

Pokud pachtýř nevrátí po skončení pachtu věc propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné jako by pacht nadále trval. V případě, že pachtýř nevrátí po skončení pachtu věc a nadále ji užívá, pro účely počítání vytěžených užitků nezáleží na tom, jak dlouho ji po skončení pachtu užívá. Vytěžené užitky se v každém započatém roce počítají tak, jako by pachtýř tyto užitky těžil po celý rok. To má význam zejména v případě, když se pachtýř zaváže hradit pachtovné právě částí výnosů (tj. plodů a užitků) z věci.

Pacht, který je ujednán na dobu neurčitou, lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil s koncem pachtovního roku. Pachtovním rokem se rozumí rok začínající dnem účinnosti pachtovní smlouvy; má se přitom za to, že pachtovním rokem je zásadně kalendářní rok.[3] Pokud byla smlouva o pachtu uzavřena v písemné formě, musí mít výpověď rovněž písemnou formu.

Shrnutí:

• Pachtem se rozumí přenechání individuálně určené věci, popř. souboru věcí k dočasnému užívání a požívání jinému, a to za úplatu nebo za poskytnutí poměrné části výnosu z věci.
• Předmětem pachtu může být pouze věc plodivá, plodonosná, která přináší určitý výnos.
• Propachtovat věc třetí osobě je možné pouze se souhlasem propachtovatele (podobně jako u podnájmu).
• Pachtýř je povinen pečovat o věc jako řádný hospodář.
• V případě, že pachtýř nevrátí po skončení pachtu věc propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné jako by pacht nadále trval.
• Pacht na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní lhůtě tak, aby skončil s koncem pachtovního (obvykle hospodářského) roku.

Mgr. Ing. Dominika Veselá

Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o. 

Oasis Florenc
Pobřežní 12
186 00 Praha 8

Tel.: +420 255 706 500
Fax:  +420 255 706 550
e-mail: praha@dhplegal.com

--------------------------------------------------------------------------------
[1] Důvodová zpráva k NOZ. [online]. [cit. 2013-02-16]. Dostupné >>> zde, s. 512.
[2] Důvodová zpráva k NOZ. [online]. [cit. 2013-02-16]. Dostupné >>> zde, s. 513.
[3] Důvodová zpráva k NOZ. [online]. [cit. 2013-02-16]. Dostupné >>> zde, s. 514. U pachtu zemědělských pozemků se však má za to, že pachtovním rokem je období od 1. října do 30. září (viz § 2341 NOZ).

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz