Nájemní vztah, který vzniká na základě příslušných ustanovení občanského zákoníku, je velmi specifickým vztahem, ze kterého pro obě strany tj. pronajímatele a nájemce vyplývá nejen řada povinností, ale také řada práv.

Mezi jedno z nejvýznamnějších práv, jež občanský zákoník přiznává nájemci, je právo, které vyplývá z jeho § 719, a to právo nájemce uzavřít smlouvu o podnájmu. Ze smlouvy o podnájmu vzniká podnájemní vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Z toho vyplývá, že podnájem může vzniknout pouze k takovému bytu nebo jeho části, jež je v nájmu.

Zákonodárce v právní úpravě respektuje fakt, že podnájem je titul k užívaní bytu odvozený od nájmu, a proto klade pro vznik podnájemního vztahu určitá omezení, která zohledňují oprávněné zájmy pronajímatele. Podnájemní vztah může totiž vzniknout pouze na základě písemného souhlasu pronajímatele. Takže, ačkoliv sama smlouva o podnájmu mezi nájemce a podnájemníkem písemnou formu mít nemusí, ač je to samozřejmě v tomto případě vhodnější, souhlas pronajímatele má předepsanou obligatorní písemnou formu. Souhlas či případný nesouhlas pronajímatele s právem nájemce uzavřít smlouvu o podnájmu bytu bývá zpravidla obsahem samotné nájemní smlouvy, lze jej ovšem vyjádřit i dodatečně. Pokud by nájemce při sjednávání podnájemní smlouvy povinnost obdržet souhlas ze strany pronajímatele ignoroval, smlouva o podnájmu by byla stižena absolutní neplatností a podnájemní vztah by nevznikl. Porušení této povinnosti je také posuzováno jako hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku a je tak jedním z důvodů, z kterých pronajímatel může s přivolením soudu vypovědět nájem bytu.

Do podnájmu lze tedy jinému přenechat buď celý pronajatý byt nebo jeho část. Podnájemní smlouvu, kterou lze uzavřít jak písemně tak i ústně, vzhledem k tomu, že občanský zákoník nestanoví obligatorní písemnou formu, je možno uzavřít na dobu určitou nebo i bez časového určení doby trvaní podnájmu. K podstatným náležitostem obsahu podnájemní smlouvy jsou podmínky skončení podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany pronajímatele. Pokud smlouva neobsahuje odlišnou úmluvu, pak platí. Že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodu a to v tříměsíční výpovědní lhůtě. Pokud byl podnájem sjednán na dobu určitou, pak nájem skončí také uplynutím sjednané lhůty. Zákon neposkytuje podnájemnímu vztahu takovou ochranu jako vztahu nájemnímu, a proto po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.

Dalším právem nájemce, které sice není výslovně v občanském zákoníku vyjádřeno, ale které z dikce jeho ustanovení vyplývá, je právo nájemce přijmout do bytu další osoby, např. návštěvy apod. Tato problematika bývá také předmětem úpravy v nájemní smlouvě, kde si pronajímatel a nájemce mohou dohodnou podrobnější podmínky. Pro tyto osoby nevyplývají z jejich postavení žádné právní nároky vztahující se k nájmu či podnájmu bytu. Pokud ovšem splní zákonem stanovené podmínky, mohou být posuzovány např. jako osoby spolužijící podle § 706 občanského zákoníku a mít tak nárok na přechod nájmu bytu.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz