Smlouva o nájmu nebytových prostor obsahující ujednání o výši nájemného, jež je v rozporu s cenovými předpisy, je relativně neplatná ve smyslu ustanovení § 40a věty čtvrté obč. zák. Subjektem oprávněným dovolat se relativní neplatnosti je v takovém případě ten, kdo je takovým úkonem objektivně dotčen.


(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 1334/2000, ze dne 6.11.2002)


Nejvyšší soud České republiky rozhodl ve věci žalobkyně Mgr. V. B., zastoupené advokátem, proti žalovanému L. K., zastoupenému advokátkou, o zaplacení částky 2.002,- Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 12 C 190/97, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. listopadu 1999, č. j. 23 Co 380/99-73, tak, že dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. listopadu 1999, č. j. 23 Co 380/99-73, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 27. dubna 1999, č. j. 12 C 190/97-56, ve výroku o uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni částku 2.002,- Kč s poplatkem z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 25,- Kč za každý i započatý měsíc, počínaje 27. října 1997 do zaplacení, odmítl. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 1. listopadu 1999, č. j. 23 Co 380/99-73, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 27. dubna 1999, č. j. 12 C 190/97-56, ve výrocích o zamítnutí vzájemného návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s 21 % úrokem od 1. července 1997 do zaplacení a o nákladech řízení účastníků před soudem prvního stupně, a ve výroku o nákladech odvolacího řízení účastníků, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 27. dubna 1999, č. j. 12 C 190/97-56, ve výroku o zamítnutí vzájemného návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s 21 % úrokem od 1. července 1997 do zaplacení a o nákladech řízení účastníků, Nejvyšší soud České republiky zrušil a v tomto rozsahu věc vrátil Obvodnímu soudu pro Prahu 8 k dalšímu řízení.


Z odůvodnění :


Obvodní soud pro Prahu 8 (soud prvního stupně) v pořadí druhým rozsudkem ze dne 27. dubna 1999, č. j. 12 C 190/97-56, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 2.002,- Kč s poplatkem z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 25,- Kč za každý i započatý měsíc, počínaje dnem 27. října 1997 do zaplacení. Co do zaplacení úroku z prodlení ve výši 21 % od 27. října 1997 do zaplacení žalobu zamítl a současně zamítl rovněž vzájemný návrh žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s úrokem z prodlení ve výši 21 % od 1. července 1997 do zaplacení. V návaznosti na rozhodnutí ve věci samé rozhodl o nákladech řízení účastníků. Předchozí rozsudek soudu prvního stupně ze dne 5. května 1998, č. j. 12 C 190/97-21, jímž byla žaloba na zaplacení částky 2002,- Kč s příslušenstvím zamítnuta a naopak bylo vyhověno vzájemnému návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s příslušenstvím, byl k odvolání žalobkyně zrušen usnesením Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 17. listopadu 1998, č. j. 35 Co 604/98-45, a věc byla – se závazným právním názorem – vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.


K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudkem ze dne 1. listopadu 1999, č. j. 23 Co 380/99-73, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků a nevyhověl návrhu žalovaného na vyslovení přípustnosti dovolání s odůvodněním, že své potvrzující rozhodnutí nepovažuje za rozhodnutí zásadního právního významu.


Z provedených důkazů vzaly soudy obou stupňů mimo jiné za zjištěno, že dne 19. března 1993 uzavřeli žalobkyně – právní předchůdkyně tehdejšího pronajímatele JUDr. M. Č. – v zastoupení pronajímatele a žalovaný jako nájemce nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva“) ohledně předmětného bytu, že nájemné bylo dohodnuto v částce 1.000,- Kč měsíčně, že postupem doby se účastníci ve dvou případech dohodli na zvýšení nájemného, a to od 1. července 1995 na částku 1.309,- Kč měsíčně a od 1. července 1996 na částku 1.634,- Kč měsíčně, a že s dalším zvýšením nájemného s účinností od 1. července 1997 na částku 2.970,- Kč měsíčně již žalovaný nesouhlasil. Dále rovněž zjistily, že za měsíce srpen a září 1997 zaplatil žalovaný z titulu nájemného vždy pouze částku 633,- Kč. Na základě uvedených skutkových zjištění soudy obou stupňů – s odkazem na názor, uvedený na straně 397 (správně 387) v sešitě č. 11 z roku 1994 časopisu Právní rozhledy – především dovodily, že žádný z účastníků nájemní smlouvy se nemůže zásadně s úspěchem dovolat její částečné relativní neplatnosti z důvodu překročení dovolené maximální ceny, protože toto překročení zpravidla „způsobili“ oba. Poté uzavřely, že žalovaný se relativní neplatnosti nájemní smlouvy v části o nájemném (ve smyslu § 40a věty čtvrté zákona č. 40/1964 Sb. , občanský zákoník, v tehdy platném znění – dále jen „obč. zák.“) nemůže dovolávat proto, že pokud se v ní zavázal platit sjednané nájemné, tak vedle žalobkyně rovněž on sám způsobil (ve smyslu § 40a věty druhé obč. zák.) její neplatnost v rozsahu, v němž výše nájemného odporuje obecně závaznému právnímu předpisu o cenách. S přihlédnutím k uvedenému závěru pak rovněž dovodily, že žalobkyně má za měsíce srpen a září 1997 nárok na doplatek do výše sjednaného nájemného v částce 1.001,- Kč za každý z těchto měsíců, zaplatil-li žalovaný v každém z uvedených měsíců pouze částku 633,- Kč. Platil-li žalovaný od uzavření nájemní smlouvy nájemné ve sjednané výši, nelze podle názoru soudů obou stupňů pokládat jeho vzájemný návrh za důvodný, nemůže-li se dovolávat relativní neplatnosti nájemní smlouvy v části o nájemném proto, že svým závazkem platit nájemné v dohodnuté výši rovněž on sám způsobil neplatnost nájemní smlouvy v rozsahu, v němž výše nájemného odporuje obecně závaznému právnímu předpisu o cenách.


Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, v němž – s přihlédnutím k jeho obsahu (§ 41 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou s účinností od 1. ledna 2001 zákonem č. 30/2000 Sb. – dále jen „o.s.ř.“) – uplatnil dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. Prostřednictvím zmíněného dovolacího důvodu zpochybnil správnost právního závěru, že se nemůže dovolávat relativní neplatnosti nájemní smlouvy v části o nájemném (ve smyslu § 40a věty čtvrté obč. zák.) proto, že tuto neplatnost ve smyslu § 40a věty druhé obč. zák. vedle žalobkyně rovněž on sám způsobil (tím, že se v ní zavázal platit sjednané nájemné). Následně uvedl, že (relativní) neplatnost nájemní smlouvy způsobit nemohl, pokud – vzhledem k tehdejšímu bydlišti ve SRN – neznal „předpis o výši nájemného a samotnou žalobkyní byl ujištěn, že nájemní smlouva je zcela v pořádku, neboť ji vypracovali dva právníci“. Nakonec namítl, že následné zvýšení nájemného sice ve dvou případech podepsal, avšak rozhodně nelze hovořit o svobodném a dobrovolném souhlasu s tímto zvyšováním; k podpisu totiž přistoupil poté, co byl ujištěn, že požadavek na zvýšení nájemného má oporu ve vyhlášce ministerstva financí. Navíc se zvýšením nájemného souhlasil i proto, že žalobkyni jednorázově zaplatil částku 100.000,- Kč, několik set tisíc korun investoval do adaptace předmětného bytu a měl proto obavy z výpovědi z nájmu bytu. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.


Žalobkyně ve vyjádření k dovolání především uvedla, že dovolání je přípustné proti potvrzujícímu výroku napadeného rozsudku v části, týkající se vzájemného návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s příslušenstvím, a naopak – vzhledem k ustanovení § 238 odst. 2 písm. a/ o.s.ř. – není přípustné proti potvrzujícímu výroku napadeného rozsudku v části, týkající se žaloby na zaplacení částky 2.002,- Kč s příslušenstvím. Poté se ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem a uvedla, že pokud snad hodlal žalovaný namítnout absolutní neplatnost nájemní smlouvy, měl by si uvědomit, že v nalézacím řízení nebyly prokázány žádné skutečnosti, na jejichž základě by bylo lze na absolutní neplatnost nájemní smlouvy usoudit. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto.


Podle části dvanácté (Přechodná a závěrečná ustanovení), hlavy první (Přechodná ustanovení k části první), bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb. , kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2001) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 1. listopadu 1999, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.“).


Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas a k tomu oprávněnou osobou (§ 240 odst. 1 o.s.ř.) za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 2 o.s.ř.). Poté se Nejvyšší soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.


Podle ustanovení § 236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.


Jestliže, jako v projednávané věci, odvolací soud svým rozsudkem potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, připouští občanský soudní řád dovolání v první řadě tehdy, jestliže jeho rozhodnutí je v důsledku postižení vadami uvedenými v § 237 odst. 1 o.s.ř. zmatečné (vady ve smyslu § 237 odst. 1 o.s.ř. však namítány nebyly a jejich existence nevyplynula ani z obsahu spisu), a dále jen za podmínek upravených v ustanoveních § 238 odst. 1 písm. b/ a § 239 odst. 1 a 2 o.s.ř.


Podle § 239 odst. 1 o.s.ř. nemůže být dovolání přípustné, neboť odvolací soud proti svému potvrzujícímu rozsudku dovolání ve smyslu § 239 odst. 1 o.s.ř. nepřipustil (naopak návrhu žalovaného na vyslovení přípustnosti dovolání nevyhověl). Otázku přípustnosti dovolání podle § 239 odst. 2 o.s.ř. nebylo zapotřebí řešit již proto, že proti potvrzujícímu výroku napadeného rozsudku v části, týkající se vzájemného návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s příslušenstvím je dovolání přípustné podle § 238 odst. 1 písm. b/ o.s.ř.; proti potvrzujícímu výroku napadeného rozsudku v části, týkající se zaplacení částky 2.002,- Kč s příslušenstvím, však dovolání nemůže být přípustné ani podle § 238 odst. 1 písm. b/ o.s.ř. a ani ve smyslu § 239 odst. 2 o.s.ř., neboť to vylučuje ustanovení § 238 odst. 2 písm. a/ a § 239 odst. 3 o.s.ř.


Vycházeje z uvedených závěrů, dovolací soud podle ustanovení § 243b odst. 4 a § 218 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. dovolání proti napadenému rozsudku, pokud jím byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni částku 2.002,- Kč s poplatkem z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 25,- Kč za každý i započatý měsíc, počínaje 27. října 1997 do zaplacení, odmítl pro nepřípustnost, aniž se jím mohl zabývat z pohledu uplatněného dovolacího důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.


Napadený rozsudek byl – vzhledem ke shora vymezené přípustnosti dovolání – podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. přezkoumán ve výroku, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku, týkajícím se vzájemného návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s příslušenstvím, přičemž dovolací soud byl vázán uplatněným dovolacím důvodem podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. i jeho obsahovou konkretizací. O vadách podle § 237 odst. 1 o.s.ř je pojednáno výše; tzv. jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241 odst. 3 písm. b/ o.s.ř.), k nimž dovolací soud přihlíží z úřední povinnosti, je-li dovolání přípustné (§ 242 odst. 3 věta druhá o.s.ř.), nebyly v dovolání namítány a jejich existence nevyplývá ani z obsahu spisu.


Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.


Se zřetelem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v rámci citovaného dovolacího důvodu o výklad ustanovení § 40a obč. zák., konkrétně pak o odpověď na otázku, zda i částečné relativní neplatnosti právního úkonu podle § 40a věty čtvrté obč. zák. se může dovolávat – stejně jako v případech relativní neplatnosti právních úkonů podle § 40a věty první a třetí obč. zák. – ten, kdo je takovým úkonem dotčen, avšak pouze za předpokladu, že neplatnost sám nezpůsobil. Jinak řečeno jde o posouzení, zda ustanovení § 40a věty druhé obč. zák. se vztahuje pouze na případy relativní neplatnosti právního úkonu podle § 40a věty první a třetí obč. zák. anebo i na případy částečné relativní neplatnosti právního úkonu ve smyslu § 40a věty čtvrté obč. zák. Naopak z dovolacího přezkumu je vyloučena otázka absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (na niž zřejmě míří v dovolání žalovaný, uvádí-li, že na jeho straně nelze hovořit o svobodném a dobrovolném souhlasu se zvyšováním nájemného). Je tomu tak proto, že dovolací soud přezkoumává pouze správnost právních závěrů, které odvolací soud přijal a na nichž své rozhodnutí založil (za předpokladu, že řešení přijaté odvolacím soudem bylo v dovolání alespoň zpochybněno); odvolací soud, a to i vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu věci (§ 153 odst. 1 o.s.ř., který je ve spojení s ustanovením § 211 o.s.ř. použitelný i v odvolacím řízení), se však z tohoto pohledu nájemní smlouvou nezabýval.


Podle § 4 odst. 1 písm. a/ zákona č. 526/1990 Sb. , o cenách, ve znění platném v době uzavření nájemní smlouvy (dále jen „zákon o cenách“), je jedním ze způsobů regulace cen stanovení cen (tzv. „úředně stanovené ceny“). Úředně stanovené ceny mohou být stanoveny jako maximální, pevné nebo minimální; maximální cenou je cena, kterou není přípustné překročit (§ 5 odst. 1 a 2 zákona o cenách).


V době, o níž v projednávané věci jde, byla úhrada za užívání bytu, resp. později nájemné z bytu, regulovanou cenou (úředně stanovenou – maximální cenou); nebylo proto možné sjednat v souladu s platným právem nájemné z bytu vyšší, než stanovil cenový předpis. Je-li nesporné, že účastníci sjednali v nájemní smlouvě nájemné v rozporu s cenovými předpisy, je nutno, jak správně dovodily soudy obou stupňů, posoudit ujednání týkající se výše nájemného z hlediska ustanovení § 40a obč. zák.


Podle § 40a o.s.ř. jde-li o důvod neplatnosti právního úkonu podle ustanovení § 49a, § 55, § 140, § 145 odst. 2, § 479, § 589, § 701 odst. 1, § 775 a § 852b odst. 2 a 3 (obč. zák.), považuje se právní úkon za platný, pokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá. Neplatnosti se nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil. Totéž platí, nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje dohoda účastníků (§ 40 /obč. zák./). Je-li právní úkon v rozporu s obecně závazným předpisem o cenách, je neplatný pouze v rozsahu, ve kterém odporuje tomuto předpisu, jestliže se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti dovolá. Podle § 877 odst. 2 obč. zák. pokud se v tomto zákoně používá pojmu „obecně závazný předpis o cenách“, rozumí se tím zákon č. 526/1990 Sb. , o cenách.


V rozsudku ze dne 15. prosince 1999 sp. zn. 26 Cdo 1097/98, uveřejněném pod č. 16 v příloze č. I z roku 2000 časopisu Soudní judikatura (dále jen „uveřejněné rozhodnutí“), dovodil Nejvyšší soud České republiky právní závěr, že smlouva o nájmu nebytových prostor obsahující ujednání o výši nájemného, jež je v rozporu s cenovými předpisy, je relativně neplatná ve smyslu ustanovení § 40a věty čtvrté obč. zák. Subjektem oprávněným dovolat se relativní neplatnosti je v takovém případě ten, kdo je takovým úkonem objektivně dotčen. Tímto subjektem může být i nájemce. V odůvodnění citovaného rozhodnutí Nejvyšší soud mimo jiné uvedl, že v ustanovení § 40a obč. zák. jsou upraveny dvě skupiny důvodů relativní neplatnosti právního úkonu. Do první z nich patří důvody, spočívající v porušení ustanovení občanského zákoníku taxativně vyjmenovaných ve větě první a třetí § 40a obč. zák., přičemž právním důsledkem dovolání se relativní neplatnosti je zde zrušení celého právního úkonu s účinky ex tunc. Od uvedených důvodů relativní neplatnosti je nutno odlišovat důvod, spočívající v porušení obecně závazných právních předpisů o cenách (§ 40a věta čtvrtá obč. zák.), neboť dovolání se relativní neplatnosti působí v tomto případě pouze částečnou neplatnost právního úkonu (i když s účinky ex tunc), a to v rozsahu, v němž je v rozporu s cenovým předpisem; účastníci tohoto právního úkonu jsou jím tedy i nadále vázáni. Subjektem oprávněným dovolat se relativní neplatnosti podle ustanovení § 40a věty čtvrté obč. zák. je - jak vyplývá z výslovného znění zákona – „ten, kdo je takovým úkonem (objektivně) dotčen“. Považoval-li tedy zákonodárce za nutné upravit samostatně (výslovně) případ relativní neplatnosti právního úkonu pro vadu spočívající v porušení cenových předpisů, jakož i stanovit, kdo je oprávněn se jí dovolat, nelze podmínky dovolání se této relativní neplatnosti rozšiřovat o další, v ustanovení § 40a větě čtvrté obč. zák. výslovně neuvedené. Pokud tedy odvolací soud zaujal právní názor, že se žalobce (nájemce předmětných nebytových prostor) nemohl dovolat relativní neplatnosti nájemní smlouvy pro rozpor této smlouvy s cenovými předpisy proto, že neplatnost smlouvy sám způsobil, když ji "dobrovolně" uzavřel, není tento názor odvolacího soudu správný. Přijetí uvedeného názoru by ve svých důsledcích znamenalo vyloučení možnosti dovolat se relativní neplatnosti některým z účastníků smlouvy obsahující ujednání odporující cenovým předpisům. Je tedy třeba přisvědčit dovolateli, pokud namítá, že "by tento institut pozbyl smyslu", neboť by tak došlo k popření účelu tohoto důvodu relativní neplatnosti, kterým je poskytnout ochranu subjektu, jenž je takovýmto úkonem ve svých oprávněných zájmech objektivně dotčen.


Od uvedeného právního názoru nemá dovolací soud důvodu odchýlit se ani v projednávané věci; je přitom z tohoto úhlu pohledu nerozhodné, že v uveřejněné věci šlo o nebytové prostory, zatímco v dané věci jde o byt. Zbývá dodat, že s názorem, uvedeným na straně 387 v sešitě č. 11 z roku 1994 časopisu Právní rozhledy, tj. s názorem, který odvolací soud bez dalšího převzal a na němž své rozhodnutí založil, se dovolací soud – z důvodů uvedených v uveřejněném rozhodnutí – neztotožňuje; ostatně i v rozsudku ze dne 24. února 2000, sp. zn. 20 Cdo 934/98, Nejvyšší soud České republiky mimo jiné dovodil, že subjektem oprávněným dovolat se (částečné) relativní neplatnosti právního úkonu podle § 40a věty čtvrté obč. zák. může být i nájemce. Lze uzavřít, že v tomto ohledu byl dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. užit opodstatněně.


Protože rozsudek odvolacího soudu není v potvrzujícím výroku, týkajícím se vzájemného návrhu žalovaného na zaplacení částky 51.758,30 Kč s příslušenstvím, z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. a jeho obsahové konkretizace správný, Nejvyšší soud České republiky jej v tomto ohledu a v závislých nákladových výrocích zrušil. Jelikož důvody, pro které bylo v tomto rozsahu zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo – opět v tomto rozsahu – zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla v uvedeném rozsahu vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 věta druhá o.s.ř.).




© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz