Byt je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby podle § 76 odst. 1 stavebního zákona.


(Rozsudek Nejvyšší¨ho soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 241/2000, ze dne 29.1.2002)


Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci žalobkyně Z., a.s., zastoupené advokátem, proti žalované V. Č., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 12 C 17/99, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. října 1999, č. j. 25 Co 552/99-101, tak, že rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. října 1999, č. j. 25 Co 552/99-101, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 28. května 1999, č. j. 12 C 17/99-25, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Hradci Králové k dalšímu řízení.


Z odůvodnění :


Okresní soud v Hradci Králové (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. května 1999, č. j. 12 C 17/99-25, zamítl žalobu na vyklizení žalované z „bytu č. 330, umístěného na třetím nadzemním podlaží v domě čp. 610 v B. ulici v H., sestávajícího se z jednoho pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory a předsíně“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“), a rozhodl o nákladech řízení účastnic. Z provedených důkazů vzal mimo jiné za zjištěno, že předmětný dům je podle kolaudačního rozhodnutí dřívějšího Městského národního výboru v H. ubytovnou, že písemnou nájemní smlouvou ze dne 17. prosince 1996 (dále jen „nájemní smlouva“) přenechala žalobkyně (jako pronajímatel) žalované (jako nájemci) předmětný byt do nájmu na dobu neurčitou, že v nájemní smlouvě (jejím čl. I.) je odkaz na tři přílohy, a že žalobkyně přílohy k nájemní smlouvě nikdy nevyhotovila, takže se nemohly stát součástí nájemní smlouvy. Na základě uvedených zjištění především dovodil, že byl-li předmětný dům kolaudován jako ubytovna, nejde mezi účastnicemi o právní vztah nájmu bytu, ale o nájemní vztah ve smyslu § 717 zákona č. 40/1964 Sb. , občanský zákoník, v tehdy platném znění (dále jen „obč. zák.“), jemuž nájemní smlouva vyhovuje a je tudíž platná. Poté rovněž dovodil, že výkon vlastnického práva žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.), domáhá-li se s poukazem na neplatnost nájemní smlouvy vyklizení žalované z předmětného bytu přesto, že absenci příloh, způsobujících uvedenou neplatnost, sama způsobila tím, že je nevyhotovila.


K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. října 1999, č. j. 25 Co 552/99-101, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic a nevyhověl návrhu žalobkyně na vyslovení přípustnosti dovolání. Odvolací soud zčásti dokazování opakoval a rovněž je i doplnil a z provedených důkazů mimo jiné zjistil, že rozhodnutím dřívějšího Městského národního výboru v H., odboru územního plánování a architektury ze dne 1. června 1987, č. j. ÚP/954/87, bylo povoleno užívání předmětného domu jako ubytovny, a že rozhodnutím Úřadu Města H., odboru výstavby ze dne 4. listopadu 1998, č. j. OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta jako bezpředmětná žádost žalobkyně o změnu účelu užívání stavby (předmětného domu) z ubytovny na bytový dům s odůvodněním, že termín „ubytovna“ není podle současných předpisů právně definován. Odvolací soud zaujal názor, že pro právní posouzení věci „mělo zásadní význam posouzení charakteru prostor, jejichž vyklizení se žalobkyně domáhala“, přičemž v úvahu přicházela jejich „kvalifikace“ jako bytu nebo jako obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Dospěl k závěru, že ze skutkových zjištění učiněných v odvolacím řízení vyplývá, že prostory užívané žalovanou jsou bytem, neboť směrodatný je především faktický stav užívání těchto prostor, které jsou v daném případě užívány rodinami, jakož i okolnost, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Zásadní důležitost - pokračoval odvolací soud - má především vůle účastníků řízení, kteří sami jako smluvní strany nájemní smlouvy kvalifikovali předmětné prostory jako byt. Vůle žalobkyně přitom našla výraz i v té skutečnosti, že předmětné prostory jako byty prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud dovodil, že na právní vztah mezi účastnicemi je nutno aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a násl. obč. zák.), a nikoli ustanovení § 717 a násl. obč. zák. o nájmu jiných obytných místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp. § 754 a násl. obč. zák. o ubytovací smlouvě. Za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2 obč. zák.) pak dospěl k závěru, že nájemní smlouva je platná, neboť nelze přehlédnout, že samotné účastnice konstatují ve smlouvě existenci listin obsahujících specifikaci příslušenství a způsob výpočtu nájemného, a že žalobkyně neprokázala nesoulad textu smlouvy se skutečností. Okolnost, že nedošlo k předání těchto listin nájemcům, neshledal odvolací soud právně významnou. Poté uzavřel, že žalované svědčí k předmětnému bytu právo nájmu bytu, a že žaloba není proto důvodná. Nevyhovění návrhu na připuštění dovolání odůvodnil konstatováním, že otázky, pro něž žalobkyně tento návrh učinila, nebyly předmětem právního posouzení věci.


Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 239 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou s účinností od 1. ledna 2001 zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“), a – s poukazem na to, že okolnosti významné pro rozhodnutí věci posoudily soudy rozdílně – rovněž o ustanovení § 238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. V dovolání výslovně uplatnila dovolací důvody podle § 241 odst. 3 písm. c/ a d/ o.s.ř. Na zásadní význam napadeného rozhodnutí po právní stránce usoudila z toho, že odvolací soud v napadeném rozhodnutí vyslovil právní názor, že „nájemní smlouvy o nájmu bytu uzavřené dle § 685 a násl. občanského zákoníku nemusí obsahovat náležitosti stanovené v § 686 občanského zákoníku, pokud smlouva odkazuje na listiny, které tyto předepsané náležitosti mají obsahovat, byt' tyto listiny fakticky neexistují“, a že „pro uzavření platné nájemní smlouvy není rozhodující stav uvedený v kolaudačním rozhodnutí vztahujícím se k budově, v níž se nachází předmět nájmu, ale vůle smluvních stran“. Vyplynulo-li z provedených důkazů, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, a že tento charakter měl až do okamžiku, kdy došlo k prohlášení vlastníka (žalobkyně) ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. , tedy i v době, kdy byla mezi účastnicemi uzavřena nájemní smlouva, nemohla být podle názoru žalobkyně platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák. V této souvislosti odkázala rovněž na ustanovení § 85 zákona č. 50/1976 Sb. , podle něhož lze stavbu užívat jen k účelu, k němuž je určena. Dále dovolatelka namítla, že jak smlouva o nájmu bytu, tak i smlouva o nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení, musí obsahovat náležitosti stanovené v § 686 obč. zák. Jestliže v daném případě nájemní smlouva tyto náležitosti neobsahovala, je neplatná. Dovolatelka zastává názor, že rozhodující je objektivní stav neplatnosti; je proto nerozhodné, kdo případně neplatnost smlouvy zapříčinil. Nelze tak shledat ani rozpor s dobrými mravy, dovolává-li se žalobkyně z těchto důvodů neplatnosti nájemní smlouvy. Navrhla, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.


Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem.


Podle části dvanácté (Přechodná a závěrečná ustanovení), hlavy první (Přechodná ustanovení k části první), bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb. , kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2001) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 15. října 1999, dovolací soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.“).


Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou
- účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 2 o.s.ř.). Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je (objektivně i subjektivně) přípustné, může napadené rozhodnutí přezkoumat z hlediska uplatněných (relevantních) dovolacích důvodů.


Podle § 236 odst. 1 o.s.ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Jde-li o rozsudek odvolacího soudu, je přípustnost dovolání upravena v ustanoveních § 237, § 238 a § 239 o.s.ř.


Vady vyjmenované v § 237 odst. 1 o.s.ř., jejichž existence zakládá přípustnost dovolání proti každému rozhodnutí odvolacího soudu (s výjimkami uvedenými v § 237 odst. 2 o.s.ř.), v dovolání namítány nebyly a z obsahu spisu nevyplývají.


Vzhledem k tomu, že rozsudek soudu prvního stupně, který byl potvrzen napadeným rozsudkem odvolacího soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci, nelze přípustnost dovolání opřít o ustanovení § 238 odst. 1 písm. b/ o.s.ř.Přípustnost dovolání však nevyplývá ani z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., z něhož ji žalobkyně dovozuje. Podle uvedeného ustanovení je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přípustnost dovolání proti měnícímu rozsudku je založena na zásadě diformity (nesouhlasnosti) rozhodnutí odvolacího soudu a soudu prvního stupně. O nesouhlasná rozhodnutí jde tehdy, jestliže okolnosti významné pro rozhodnutí ve věci byly posouzeny soudy obou stupňů rozdílně, takže práva a povinnosti, stanovená účastníkům rozhodnutími, jsou podle závěrů těchto rozsudků odlišná. Odlišností se přitom nemyslí rozdílné právní posouzení, pokud nemělo vliv na obsah práv a povinností účastníků, ale jen takový závěr, který rozdílně konstituuje nebo deklaruje práva účastníků (srov. též rozhodnutí uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1999, pod pořadovým číslem 52). Ačkoliv odvolací soud posoudil rozdílně od soudu prvního stupně opodstatněnost uplatněného žalobního nároku na vyklizení předmětného bytu, dospěl ve shodě s ním k závěru, že není důvodný. Rozdílnost právního posouzení neměla tedy vliv na vymezení práv a povinností účastníků řízení a nejde proto o nesouhlasná rozhodnutí ve smyslu § 238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.


Vzhledem k tomu, že odvolací soud ve výroku rozsudku nevyslovil, že dovolání je přípustné (naopak návrhu žalobkyně na vyslovení přípustnosti dovolání nevyhověl), nepřichází v úvahu přípustnost dovolání ani podle § 239 odst. 1 o.s.ř. Zbývá proto posoudit přípustnost dovolání podle § 239 odst. 2 o.s.ř.; ostatně žalobkyně přípustnost svého dovolání opřela rovněž o citované ustanovení.


Podle § 239 odst. 2 o.s.ř. nevyhoví-li odvolací soud návrhu účastníka na vyslovení přípustnosti dovolání, který byl učiněn nejpozději před vyhlášením potvrzujícího rozsudku, je dovolání podané tímto účastníkem přípustné, jestliže dovolací soud dospěje k závěru, že rozsudek odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam.


Především je zapotřebí zdůraznit, že podle § 239 odst. 2 o.s.ř. může být dovolání
přípustné jen tehdy, jde-li o řešení právních otázek a jde-li zároveň o právní otázky zásadního významu. Řešení jiné otázky, zejména posouzení správnosti nebo úplnosti skutkových zjištění, přípustnost dovolání v tomto případě nezakládají. Způsobilým dovolacím důvodem je proto – vedle dovolacích důvodů podle § 241 odst. 3 písm. a/ a b/ o.s.ř. – již jen dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. (nikoli také dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. c/ o.s.ř., jak se žalobkyně mylně domnívá), jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Přitom nesprávné právní posouzení věci je způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy, bylo-li rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu, jinými slovy řečeno, jestliže napadené rozhodnutí právě na tomto (nesprávném) právním posouzení spočívalo. Současně platí, že nebyla-li právní otázka, pro kterou byl návrh na připuštění dovolání zamítnut, vymezena ve výroku rozsudku odvolacího soudu, je dovolání přípustné pro řešení těch právních otázek, které měly pro rozhodnutí ve věci zásadní význam (srov. též nález Ústavního soudu České republiky ze dne 20. 2. 1997, III. ÚS 253/96, uveřejněný pod pořadovým číslem 19 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu České republiky, svazek 7, vyslovený ve vztahu k přípustnosti dovolání podle § 239 odst. 1 o. s. ř.), a jejichž řešení bylo v dovolání rovněž zpochybněno.


O rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadního významu jde tehdy, jestliže se v něm řeší právní otázky, které jsou právně relevantní nejen pro rozhodnutí v konkrétní projednávané věci, ale současně mají i význam pro posouzení jiných (obdobných) sporů; jde tedy o rozhodnutí, které je významné z hlediska rozhodovací činnosti soudů vůbec. Tento předpoklad je naplněn především v případě, kdy jde o právní otázku judikaturou vyšších soudů doposud neřešenou, resp. otázku, jejíž řešení je v rozhodovací praxi nejednotné, nebo jestliže odvolací soud posoudil určitou právní otázku jinak, než je posuzována v ustálené judikatuře těchto soudů, a dále rovněž tehdy, shledá-li dovolací soud, že existují důvody, pro které je zapotřebí se od této judikatury odchýlit.


V dané věci mělo pro rozhodnutí odvolacího soudu zásadní význam právní posouzení nájemní smlouvy ze dne 17. prosince 1996 (dále opět jen „nájemní smlouva“) jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zák. Této otázce (jejíž řešení bylo v dovolání zpochybněno) lze podle názoru dovolacího soudu přiznat výše definovaný zásadní význam po právní stránce; dovolání je proto přípustné podle § 239 odst. 2 o.s.ř.


Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních § 685 a násl. obč. zák. je „byt“. Občanský zákoník – byť označuje byt za samostatný předmět občanskoprávních vztahů (srov. § 118 odst. 2 obč. zák.) a upravuje některé právní vztahy k tomuto předmětu se vážící (např. vztah nájemní) – sám jeho definici nepodává; rovněž tak (po zrušení zákona č. 41/1964 Sb. , o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů - srov. § 878 bod 2. obč. zák.) žádný jiný platný právní předpis definici daného pojmu neobsahuje. V právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání (srov. Občanský zákoník, komentář, 1. vydání, SEVT Praha 1991, str. 510, Jehlička O., Švestka J., Škárová M., Vodička A. a kolektiv, Občanský zákoník, komentář, C. H. Beck, Praha 1994, 2. vydání, str. 484, shodně též např. 3. vydání, 1996, str. 601 a 6. vydání, 2001, str. 1068). Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu „byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu, např. v rozhodnutí ze dne 22. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97, podle něhož vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k trvalému bydlení. Obdobný názor zaujal Nejvyšší soud též v rozhodnutí ze dne 29. května 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. ledna 2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01), v němž dovodil, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.


V době uzavření nájemní smlouvy (17. prosince 1996) obsahovala vymezení pojmu „byt“ vyhláška č. 83/1976 Sb. , o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č. 376/1992 Sb. Podle jejího ustanovení § 42 odst. 3 věty první je bytem soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení (za splnění podmínek stanovených v § 42 odst. 4 písm. a/ cit. vyhlášky může byt představovat i jedna obytná místnost). Přitom určením účelu užívání ve smyslu uvedené definice se míní určení užívání kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení § 76 odst. 1 a § 85 odst. 1 věty první zákona č. 50/1976 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákonů č. 103/1990 Sb. , č. 425/1990 Sb. , č. 262/1992 Sb. a č. 43/1994 Sb. (dále jen „stavební zákon“), z nichž vyplývá, že dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí.


Lze proto uzavřít, že bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby podle § 76 odst. 1 stavebního zákona (příp. o změně účelu jejího užívání podle § 85 stavebního zákona - v tomto směru lze poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. června 1999, sp. zn. 2 Cdon 1848/97). Přitom platí, že bylo-li, jako v projednávané věci, o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází (§ 135 odst. 2 věta druhá o.s.ř. ).


Zaujal-li proto v dané věci odvolací soud názor, že pro posouzení otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy, jsou bytem, je rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp. vůle účastníků smlouvy, je jeho právní posouzení (nerespektující výše uvedené závěry) nesprávné.


Veden tímto nesprávným právním názorem odvolací soud při právním posouzení charakteru prostor užívaných žalovanou nezohlednil obsah kolaudačního rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a nezabýval se ani otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a prostor užívaných žalovanou ke dni uzavření nájemní smlouvy (okolnosti nastalé po jejím uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku toho je neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení nájemní smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák. Dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. tak byl užit opodstatněně.


Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu podle § 243b odst. 1 věty za středníkem o.s.ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně (který se nezabýval otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter předmětného domu a prostor užívaných žalovanou ke dni uzavření nájemní smlouvy a bez dalšího dovodil, že vyhovuje-li nájemní smlouva ustanovení § 717 obč. zák., jde o právní vztah podle tohoto ustanovení), bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 věta druhá o.s.ř.).


Vzhledem k důvodům, pro něž byla zrušena rozhodnutí soudů obou stupňů, bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy z pohledu dodržení náležitostí stanovených v § 686 odst. 1 obč. zák.




© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz