Omezení vlastnického práva vlastníka pozemku, na kterém byla neoprávněně zřízena cizí stavba, zřízením věcného břemene ve prospěch stavebníka je mimořádným opatřením, které připadá v úvahu jen ve výjimečných případech. Při řešení situace, která nastala v důsledku zřízení neoprávněné stavby, je třeba brát do úvahy především ochranu práv vlastníka pozemku, do jehož práv bylo neoprávněně zasaženo; to vyplývá jak z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, tak i z konstrukce § 135c obč. zák., zejména z pořadí, v jakém zákon uvádí jednotlivé způsoby vypořádání neoprávněné stavby, a konečně z principů, na kterých je založeno občanské právo, které poskytuje ochranu tomu, do jehož práv bylo bez právního důvodu zasaženo proti tomu, kdo takto do práva zasáhl. Vznikne-li v důsledku neoprávněného zásahu do práva újma, měl by ji nést především ten, kdo do práva neoprávněně zasáhl, nepodává-li se ze zákona opak.


(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.11.2000, sp. zn. 22 Cdo 1627/99)



Nejvyšší soud České republiky rozhodl ve o vypořádání neoprávněné stavby, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 20 C 71/97, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 17. listopadu 1998, čj.15 Co 509/98-68, tak, že rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. listopadu 1998, čj.15 Co 509/98-68, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 19. února 1998, čj. 20 C 71/97-34 zrušil a věc vrátil Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení.



Z o d ů v o d n ě n í :



Městský soud v Praze jako soud odvolací shora označeným rozsudkem potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 19. února 1998, čj. 20 C 71/97-34, kterým byla zamítnuta žaloba, aby soud vyslovil, že pozemky č. 2981/4, č. 2981/13 a č. 2981/15, zapsané u Katastrálního úřadu P. na listu vlastnictví č. 1802 pro katastrální území B. v P., v bezpodílovém spoluvlastnictví žalobců, se přikazují za peněžitou náhradu do vlastnictví žalované a že žalovaná je povinna žalobcům zaplatit částku 403.200,- Kč. Současně změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o nákladech řízení a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Dále zamítl návrh žalobců na připuštění dovolání.

Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci jsou bezpodílovými spoluvlastníky ve výroku uvedených parcel a že žalovaná tyto parcely užívá, když parcelu č. 2981/13 zastavěla nedopatřením domem a další dvě ( č. 2981/4 a č. 2981/15) navazují ze dvou stran k domu tak, že je žalobci nemají možnost fakticky užívat; tato skutečnost vyšla najevo v roce 1995. Obvodní úřad městské části P. zahájil dne 24. ledna 1996 řízení o odstranění stavby ve smyslu § 88 odst. l písm. b) zákona č. 50/1976 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. Z protokolu o ústním jednání konaném v rámci tohoto řízení dne 8. února 1996 kromě dalšího vyplývá, že „manželé F. souhlasí s existencí stavby rodinného domku stavebníků MUDr. G. a Ing. G.“. Obvodní soud konstatoval, že na tento skutkový stav nutno aplikovat ustanovení § 135c občanského zákoníku, neboť žalovaná zřídila na cizím pozemku, k jehož užívání jí nesvědčí žádný právní důvod, stavbu. Uzavřel však, že žalobě nelze vyhovět, neboť soud nemůže uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby tak, jak to požadují žalobci. Občanský zákoník v § 135c odst. 3 sice umožňuje uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby, na tomto (cizím) pozemku se nacházejícím, ale nikoliv tak, že by mohl předmětný pozemek vlastníku stavby přikázat do vlastnictví za náhradu.Uvedl, že není ve smyslu § 153 odst. 2 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) vázán žalobním petitem, není však oprávněn se zabývat jinými způsoby řešení situace založené existencí neoprávněné stavby, a to nad rámec § 135c odst. l až 3 obč. zák., neboť takový způsob řešení, související se změnou žaloby, by museli navrhnout žalobci.


Odvolací soud považoval závěry soudu prvního stupně za správné. Pokud by bylo žalobě vyhověno, šlo by o nepřiměřený zásah do integrity práv žalované, to je o zásah do její svobody nakládat svými finančními prostředky. Ani při velmi extenzívním výkladu § 135c odst. 3 obč. zák. nelze nutit žalovanou, aby souhlasila s přikázáním pozemků do jejího vlastnictví, navíc za cenu, která je určena jednostranně. K argumentaci žalobců, opřené o článek autorů O. Jehličky, J. Švestky a J. Mikeše „K některým aktuálním otázkám občanskoprávního institutu neoprávněné stavby - současná právní úprava v praxi soudů“, publikovaný v Právních rozhledech č. 12/1997(dále jen „článek), soud konstatuje, že výčet řešení situací podle § 135c odst. 3 obč. zák. autoři pokládají za výčet taxativní a pro soud závazný.


Žalobci se dožadovali připuštění dovolání odvolacím soudem s tím, že za otázku zásadního právního významu, kterou požadovali v rámci dovolacího řízení vyřešit, považovali to, „zda je možné ustanovení § 135c odst. 3 obč. zák. aplikovat i pro petit, který je předmětem tohoto řízení“. Odvolací soud dovolání nepřipustil s tím, že „citace ustanovení § 135c odst. 3 obč. zák. je zcela jasná svým významem a nelze tomuto ustanovení přisuzovat význam zcela jiný, který nemá. Z pohledu odvolacího soudu nejde o výklad, z něhož by vyplývala navzájem si odporující hlediska. Proto nejde o otázku zásadního právního významu, když právní význam zmíněného ustanovení je jasný a nevzbuzuje pochybnosti či jiný možný výklad“.

Proti rozsudku odvolacího soudu žalobci podávají dovolání, jehož přípustnost opírají o ustanovení § 239 odst. 2 o. s. ř. a uplatňují dovolací důvod ve smyslu § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. Zásadní právní význam dané věci spatřují ve dvou směrech. Jednak jde o výklad § 135c odst. 3 obč. zák. z hlediska možností soudu uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby „ i jinak“, tedy nad rámec demonstrativního příkladu zřízení věcného břemene ve prospěch vlastníka stavby, jednak o poskytnutí soudní ochrany žalobců uspořádáním poměrů mezi nimi a žalovanou za situace, kdy jim, jako vlastníkům pozemků užívaných žalovanou, zamítnutím žaloby soud nepřípustně odmítl spravedlnost (tzv. denegatio iustitiae). Pokud jde o otázku výkladu ustanovení § 135c odst. 3 obč. zák., dovolatelé poukazují na to, že odvolací soud účelově interpretoval článek uvedený shora když tvrdil, že „výčet řešení v § 135c obč. zák. je taxativní co do možnosti použitelných způsobů a řešení a v tomto smyslu i pro soud závazný“. Podle dovolatelů je zřejmé, že autoři článku měli na mysli taxativní výčet celého § 135c občanského zákoníku ve smyslu všech tří jeho odstavců. Z dikce § 135c odst. 3 obč. zák. je naprosto zřejmé, že slova „i jinak“ s následujícím demonstrativním (viz slovo „zejména“) příkladem zřízení věcného břemene ve prospěch vlastníka stavby, představuje široké oprávnění soudu uspořádat poměry účastníků. K záležitosti dodatečného udělení souhlasu s existencí rodinného domku žalované na pozemku žalobců v souvislosti s řízením o odstranění stavby uvádějí, že tento souhlas byl dán toliko pro toto řízení, a to za situace, kdy hrubá stavba domku žalované i ostatních byla hotova. Stavební úřad však neřešil, co ze zákona řešit měl, totiž dodatečné prokázání vlastnického či jiného práva k těm pozemkům, na něž po novém zaměření stavby přesahovaly. Takové právo žalovaná od počátku neměla, doposud nemá a z tohoto hlediska je nepochybné, že její stavba byla a je neoprávněnou ve smyslu § 135c obč. zák.. Nesouhlasí se závěry soudu, že nelze nutit žalovanou, aby souhlasila s přikázáním pozemku do jejího vlastnictví za cenu jednostranně určenou. Ustanovení § 135c obč. zák. je koncipováno na ochranu vlastníka pozemku proti neoprávněným zásahům vlastníkem stavby, takže hovořit o stejné ochraně vlastnických práv se jeví jako tvrzení účelové. V postupu žalobců nejde o „nucení“ žalované, aby souhlasila s přikázáním pozemků do jejího vlastnictví. Žalovaná v průběhu celého řízení s nabytím vlastnického práva k pozemkům souhlasila. Při tom názor soudu o nemožnosti resp. nepřípustnosti jednostranného určení ceny soudem možno zpochybnit řadou zákonných ustanovení ( např. § 135c odst. 2, § 142 odst. l, § 151p odst. 3 obč. zák.). Dovolatelé nesouhlasí se závěry soudu, že záleží na žalobcích, zda navrhnou změnu petitu žaloby. Namítají, že v daném případě soud nemůže žalobu zamítnout a právní poměry účastníků neuspořádat. V této souvislosti opět poukazují na shora zmíněný článek a dodávají, že po podání žaloby vlastníkem pozemku na uspořádání poměrů podle § 135c odst. 3 obč. zák. musí soud poměry obou vlastníků uspořádat a tak mezi nimi nastolit stav právní jistoty. Odmítne-li soud poměry uspořádat, jde o nepřípustné odmítnutí spravedlnosti. Závěrem poukazují na rozhodnutí soudů ohledně jejich povinnosti uhradit náklady řízení, které celkově činí přes 47 000 Kč. V této souvislosti, a s odkazem na svoji majetkovou situaci, poukazují na skutečnost, že v případě vykonatelnosti rozsudku by s ní spojená eventuální exekuce ze strany žalované byla možná pouze na předmětné pozemkové parcely. Proto navrhují, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

K dovolání žalobců se vyjádřila žalovaná. Opakuje argumentaci uplatněnou v rámci řízení a uzavírá, že tvrzení žalobců uvedená v jejich dovolání jsou nepodložená. Míní, že v daném případě nelze na stavbu jejího rodinného domku v části, v níž se nachází na pozemcích žalobců, nahlížet jako na neoprávněnou stavbu neboť jde o jinou situaci, než jakou předpokládá § 135c odst. 3 OZ. K této stavbě, byť dodatečně, dali žalobci svůj souhlas, stejně, jako ona dala souhlas k umístění stavby souseda Ing. arch. P. na jejím pozemku. Takový souhlas nelze pokládat za souhlas ve smyslu stavebního řízení. Plně se ztotožňuje s právním názorem soudu a s odůvodněním zamítnutí žaloby. Navrhuje odmítnutí dovolání.


Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je podáno osobami k tomu oprávněnými, je přípustné podle § 239 odst. 2 o. s. ř., že jsou uplatněny dovolací důvody uvedené v § 241 odst. 3 písm. c/, d/ o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (§ 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.), dovoláním napadené rozhodnutí přezkoumal a shledal dovolání důvodným.

Dovolací soud považuje za zásadní otázky, zda lze zamítnout žalobu na uspořádání poměrů mezi neoprávněným stavebníkem a vlastníkem pozemku v případě, že žalobce se domáhá způsobu řešení, které soud nepovažuje za zákonné, zda skutečnost, že vlastník pozemku poté, co neoprávněná stavba byla zřízena, souhlasí s její další existencí a nedomáhá se jejího přikázání do svého vlastnictví, má za následek, že stavbu nelze nadále považovat za neoprávněnou a konečně též otázku zda § 135c odst. 3 obč. zák. umožňuje přikázat vlastníkovi neoprávněné stavby do vlastnictví pozemek, zastavěný neoprávněnou stavbou.


Listina základních práv a svobod stanoví, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu (čl. 11 odst. 4). Problematiku neoprávněné stavby na cizím pozemku upravuje § 135c obč. zák., který zní takto:

(1)Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen "vlastník stavby").

(2) Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí.

(3) Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.

Řízení o vypořádání neoprávněné stavby je řízením, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky a kde tedy soud není vázán návrhem účastníků (§ 153 odst. 2 OSŘ); pokud soud dospěje k závěru, že žalobcem navržené vypořádání není přijatelné, musí upravit vztah mezi účastníky i jiným způsobem, vyplývajícím z § 135c obč. zák. Pokud soudy v nalézacím řízení vyšly z toho, že v případě, že žalobce navrhuje vypořádání neoprávněné stavby způsobem, který přesahuje rámec § 135c obč. zák. je třeba žalobu zamítnout, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci (a to i k přihlédnutím ke skutečnosti, že navržený způsob vypořádání nepřesahoval rámec uvedeného ustanovení) a je tak dán dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.


O neoprávněnou stavbu jde v případě, že někdo zřídí stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo. Pokud však vlastník pozemku a stavebník uzavřou po zřízení neoprávněné stavby smlouvu, na jejímž základě vznikne stavebníkovi věcné anebo obligační právo mít nadále na cizím pozemku stavbu, nelze se domáhat uspořádání vztahů z neoprávněné stavby podle § 135c obč. zák. Pouhé vyjádření souhlasu s další existencí stavby však není právní skutečností, která by takové právo zakládala; to, že vlastník pozemku se nedomáhá odstranění neoprávněné stavby, případně jejího přikázání do svého vlastnictví, jej samo o sobě nezbavuje práva domáhat se vypořádání podle § 135c obč. zák.

Pokud tedy odvolací soud konstatoval, že v dané věci „se nejedná o stavbu neoprávněnou, byl-li dán souhlas s její stavbou i vlastníkem pozemku“, aniž by uvedl, jaké právo a na základě jaké právní skutečnosti žalované vzniklo, jde i v této části o rozhodnutí, které spočívá na nesprávném právním posouzení.

Omezení vlastnického práva vlastníka pozemku, na kterém byla neoprávněně zřízena cizí stavba, zřízením věcného břemene ve prospěch stavebníka je mimořádným opatřením, které připadá v úvahu jen ve výjimečných případech. To je patrno i ze skutečnosti, že Listina základních práv a svobod s nuceným omezením vlastnického práva v soukromém zájmu výslovně nepočítá (to neplatí pro zákaz zneužívání vlastnického práva, případně pro zákaz imisí - viz čl. 11 odst. 3), tím spíše v případě, kdy jde o soukromý zájem toho, kdo do práva vlastníka zasáhl bez právního důvodu. Při řešení situace, která nastala v důsledku zřízení neoprávněné stavby, je tedy třeba brát do úvahy především ochranu práv vlastníka pozemku, do jehož práv bylo neoprávněně zasaženo; to vyplývá jak z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, tak i z konstrukce § 135c obč. zák., zejména z pořadí, v jakém zákon uvádí jednotlivé způsoby vypořádání neoprávněné stavby, a konečně z principů, na kterých je založeno občanské právo, které poskytuje ochranu tomu, do jehož práv bylo bez právního důvodu zasaženo proti tomu, kdo takto do práva zasáhl. Vznikne-li v důsledku neoprávněného zásahu do práva újma, měl by ji nést především ten, kdo do práva neoprávněně zasáhl, nepodává-li se ze zákona opak.

Ustanovení § 135c obč. zák. sleduje vypořádání právních vztahů mezi vlastníkem pozemku a neoprávněným stavebníkem. Zákon přitom uvádí řešení, která podle názoru zákonodárce budou zpravidla přicházet v úvahu, nejde však o výčet taxativní, ale demonstrativní. To vyplývá ze znění § 135c odst. 3 obč. zák., podle kterého soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Znění zákona ani jeho smysl nevylučuje jiné uspořádání poměrů, než jaké zákon výslovně uvádí. Situace, které v důsledku neoprávněné stavby mohou vzniknout jsou natolik různorodé, že zákonodárce nechtěl taxativním způsobem uvést jejich výčet. Je proto věcí soudu, aby v každém případě našel nejvhodnější řešení, které by bylo v souladu se zněním i s účelem § 135c obč. zák., s principy, na kterých je založeno platné občanské právo a zejména též s Listinou základních práv a svobod. Při zvažování o způsobu vypořádání je třeba vzít do úvahy skutečnost, že je-li pozemek zastavěn neoprávněnou stavbou, která není stavbou dočasnou, je vlastník pozemku v případě, že soud nerozhodne o odstranění stavby anebo o jejím přikázání vlastníkovi pozemku, trvale omezen ve svém právu. Přesto, že pozemek zastavěný stavbou, případně i přilehlé části nebude moci nadále užívat, bude stále jeho vlastníkem, což pro něj může mít právní důsledky i v oblasti daní a poplatků, v oblasti práva dědického apod. Proto v případě, že vlastník pozemku s takovým řešením souhlasí, nebo je dokonce sám navrhuje, se jeví jako nejvhodnější uspořádání poměrů mezi účastníky přikázání zastavěné plochy, případně též části parcely nutné k řádnému užívání neoprávněné stavby, vlastníkovi této stavby, a to za náhradu; soud přitom vychází přiměřeně z ustanovení o vypořádání neoprávněné stavby jejím přikázáním do vlastnictví vlastníka pozemku (§ 135c odst. 2 obč. zák., § 853 obč. zák. K možné námitce, že toto ustanovení neumožňuje přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku proti jeho vůli lze poznamenat, že právní ochrana zájmů toho, do jehož práva bylo neoprávněně zasaženo, nemůže být srovnávána s úrovní ochrany neoprávněného stavebníka). Soud však nemůže takto rozhodnout proti vůli vlastníka pozemku, neboť by šlo v podstatě o nucené zbavení vlastnického práva, které by bylo v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Nelze opomenout, že část parcely, které se bude rozhodnutí týkat, musí být individualizována tak, aby mohla být předmětem právního vztahu.

Pokud v důsledku realizace neoprávněné stavby je vlastníku pozemku ztížena možnost užívat i jiné pozemky než ty, které byly neoprávněnou stavbou přímo dotčeny, soud k této skutečnosti přihlédne při stanovení náhrady za neoprávněnou stavbu [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. dubna 2000 sp. zn. 22 Cdo 2145/98, publikovaném v časopisu Právní rozhledy č. 9/2000, ve kterém se uvádí, že při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle § 135c odst. 3 obč. zák. nelze vycházet jen z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, případně bez svého vědomí, a přihlížet k okolnostem, za kterých byla neoprávněná stavba zřízena (tedy i k případné dobré víře stavebníka) a k újmě, postihující vlastníka pozemku]. Pokud by vlastník v důsledku neoprávněné stavby nemohl pozemky užívat vůbec, nebo by v důsledku vzniklé situace bylo užívání těchto pozemků podstatně ztíženo, zatímco vlastník neoprávněné stavby by mohl tyto pozemky řádně užívat, bylo by možno přikázat i tyto pozemky do vlastnictví vlastníkovi stavby.


Při stanovení výše náhrady za pozemek je třeba též přiměřeně vycházet z rozhodnutí, publikovaného pod č. 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle kterého „základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není namístě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. Naznačený postup by sice odpovídal praxi soudů v době, kdy se ani účastníci smluv nemohli odchýlit od ceny nemovitostí vypočtené podle cenového předpisu, ale nerespektoval by stávající právní stav, kdy lze při smluvních převodech sjednat i cenu odlišnou od ceny podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí“. Náhrada může být výjimečně stanovena vyšší částkou, než jakou by byla stanovena při vypořádání podílového spoluvlastnictví; při vypořádání neoprávněné stavby jde totiž o případ, kdy k vypořádání dochází na základě protiprávního jednání (viz výše).

K argumentaci odvolacího soudu lze uvést, že pokud by žalovaná pociťovala nucené nabytí pozemku jako nepřiměřené omezení, mohla by situaci řešit odstraněním neoprávněné stavby. Je-li pak nucené nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém má nabyvatel stavbu, nepřiměřeným omezením stavebníka, je tím spíše nepřiměřeným omezení vlastníka pozemku, který je nucen trpět na pozemku cizí neoprávněnou stavbu. Neoprávněný stavebník není zbavován práva, naopak je mu právo, na jehož základě může mít nadále na pozemku stavbu, zakládáno.

Z uvedeného je zřejmé, že ve věci je dán dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. a že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit (§ 243b odst. 1 o. s. ř. věta za středníkem). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. (243b odst. 2 o. s. ř.).


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz