(Usnesení Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 21 Cdo 73/2014, ze dne 8.4.2014)

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v exekuční věci oprávněné A. P., zastoupené JUDr. M.M., advokátkou se sídlem v B., proti povinnému M. P., pro 923.617,80 Kč s příslušenstvím, prodejem nemovitosti, vedené u soudního exekutora JUDr. R.P., Exekutorský úřad Brno - venkov, pod sp. zn. 59 EX 3782/10, o dovolání povinného proti usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30. července 2013, č. j. 12 Co 426/2012 - 63, tak, že usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30. července 2013, č. j. 12 Co 426/2012 - 63, a usnesení soudního exekutora JUDr. R.P., Exekutorský úřad Brno - venkov, ze dne 9. května 2012, č. j. 59 EX 3782/10 - 43, se zrušují a věc se vrací soudnímu exekutorovi JUDr. R.P., Exekutorský úřad Brno - venkov, k dalšímu řízení.

Z odůvodnění:

Krajský soud v Brně usnesením ze dne 30. 7. 2013, č. j. 12 Co 426/2012 - 63, potvrdil usnesení soudního exekutora JUDr. R.P., Exekutorský úřad Brno - venkov, ze dne 9. 5. 2012, č. j. 59 EX 3782/10 - 43, jímž určil cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného, a to „budovy K. na pozemku, pozemku zastavěná plocha a nádvoří o výměře 31 m2 a pozemků orná půda o výměře 559 m2 zahrada o výměře 697 m2, zapsaných na listu vlastnictví č. 64 pro obec B. katastrální území K., včetně jejich příslušenství, které tvoří: 1) vedlejší stavba: zahradní domek, 2) venkovní úpravy: venkovní terasa, kamenné zídky, udírna, oplocení zahrady včetně podezdívky, dřevěná plotová vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody, přípojky inženýrských sítí a trvalé porosty“ (dále též jen „předmětné nemovitosti“), částkou 1.200.000,- Kč s tím, že na těchto nemovitostech neváznou žádná práva či závady (žádná práva ani závady nebyly zjištěny, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených určil „částkou 0,- Kč“), tedy ani závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu předmětných nemovitostí stanovil částkou 1.200.000,- Kč. Odvolací soud s odkazem na ustanovení § 336a zákona č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (dále jen „o. s. ř.“), nepřisvědčil námitce povinného, že s oceňovanými nemovitostmi „je spojena řada závad“, neboť závadami ve smyslu tohoto ustanovení nejsou reálné závady (nedostatky), nýbrž závady právní, a za nedůvodnou považoval rovněž i jeho výhradu, že ocenění nemovitosti je „nadhodnocené“ z toho důvodu, že znaleckým posudkem vypracovaným Ing. Pevným dne 4. 7. 2007 byla cena nemovitostí stanovena pouze částkou 360.000,- Kč, jelikož tento posudek byl zpracován podle stavu nemovitosti a situace na trhu k datu 27. 5. 1997. Nesouhlasil ani s námitkou povinného, že výsledná cena nemovitostí je „fiktivní“, a naopak dovodil, že „procesní postup soudního exekutora byl v souladu se zákonnou úpravou (§ 66 odst. 2 a odst. 5, § 69 exekučního řádu v souvislosti s § 336 a § 336a o. s. ř.), přičemž „jeho úsudek o výši obvyklé ceny nemovitostí má dostatečnou oporu v řádně zpracovaném znaleckém posudku, který se vyznačuje dostatečnou mírou přesvědčivosti“, a z něhož rovněž vyplývá, že s nemovitostmi nejsou spojeny žádné závady nebo práva, které by měly vliv na určení výše ceny. Při vypracování posudku totiž znalec vycházel z „konkrétních podkladů“, přičemž není pravdivé tvrzení povinného, že „znalec neprovedl místní šetření - venkovní prohlídku a zaměření nemovitostí (viz fotodokumentace tvořící přílohu č. 1 ke znaleckému posudku). V tomto znaleckém posudku „je přitom logicky uceleným způsobem popsán myšlenkový postup, kterým znalecký ústav dospěl k úsudku o výši obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí, a to včetně komentáře k jednotlivým faktorům, které měly vliv na určení její konkrétní výše“. Dále odvolací soud připomněl, že smyslem této fáze řízení není stanovení ceny, za kterou budou nemovitosti v rámci dražby prodány, a že určená výsledná cena je pouze východiskem pro stanovení výše nejnižšího podání ve smyslu ustanovení § 336e odst. 1 o. s. ř.

Proti tomuto usnesení odvolacího soudu podal povinný dovolání, v němž nesouhlasí se závěrem o správnosti vyžádaného znaleckého posudku, neboť „nebylo respektováno jeho právo na aktivní účast“. Namítá, že „znalec neprovedl standardní obhlídku a šetření nemovitostí, neboť provedl jen kusé nafocení a své závěry učinil hypoteticky“. V posudku znalec konstatoval, že chata není podsklepena, což neodpovídá skutečnosti, neboť má tři sklepní místnosti s elektrickým osvětlením, větráním a příslušným vybavením. Za nesprávné dovolatel považuje rovněž „tvrzení“ znalce, že k chatě je přístup po místní komunikaci, resp. po nezpevněné komunikaci s možností parkování, neboť nemovitost těsně hraničí se sousedními nemovitostmi a neexistuje mezi nimi žádná volná plocha, což vyplývá i z katastrální mapy; znalec, exekutor i soud však tuto skutečnost opomněli. Určení výsledné obvyklé ceny nemovitostí je tak podle dovolatele v rozporu s ustanovením § 336 odst. 1 o. s. ř., jelikož „za předpokladu řádně provedené znalecké činnosti by musela být vyšší minimálně o 1.500.000,- Kč“. Dále dovolatel poukázal na to, že „obvyklá cena sousedních nemovitostí, které jsou v menší výměře, horší poloze, bez inženýrských sítí a v bonitě louka, činila více než 1.000.000,- Kč“. Navrhl, aby dovolací soud usnesení odvolacího soudu zrušil.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a občanského soudního řádu) věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále také jen „o. s. ř.“), neboť dovolací řízení bylo zahájeno přede dnem 1. 1. 2014 (srov. Čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb. , kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony). Po zjištění, že dovolání proti pravomocnému usnesení odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.

Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.).

Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že napadené usnesení odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky procesního práva, zda při určení obvyklé ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených ve smyslu § 336a odst. 1, 2 a 3 o. s. ř. lze vycházet ze znaleckého posudku, z něhož není zřejmé, zda o době a místě ohledání nemovitosti byli vyrozuměni všichni účastníci, ani to, z jakých příčin se nezúčastnili místního šetření, a znalec provedl místní šetření bez přítomnosti povinného a dalších účastníků řízení zvenku z veřejně přístupných míst. Protože v rozhodování dovolacího soudu nebyla tato otázka dosud vyřešena, je dovolání povinného podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné.

Po přezkoumání napadeného usnesení odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.

Právní posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241a odst. 1 o. s. ř. je nesprávné, jestliže odvolací soud věc posoudil podle právní normy (práva hmotného i procesního), jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Otázku postupu při zjišťování ceny nemovitosti při výkonu rozhodnutí (exekuci) prodejem nemovitosti je třeba posuzovat - vzhledem k tomu, že exekuční řízení bylo zahájeno v roce 2010 - i v současné době podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2012 (viz Čl. II bod 1 zákona č. 396/2012 Sb. , kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony) a podle zákona č. 120/2001 Sb. , o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění účinném do 31. 12. 2012 - dále jen „exekuční řád“ (viz Čl. IV bod 1. zákona č. 396/2012 Sb. , kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).

Podle ustanovení § 69 exekučního řádu, nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu upravující výkon rozhodnutí prodejem movitých věcí a nemovitostí.

Jak vyplývá z ustanovení § 336 odst. 1 o. s. ř., soud po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti ustanoví znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitost a její příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Při oceňování nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených se použije obvyklá cena podle zvláštního právního předpisu (§ 66 odst. 5 exekučního řádu). S ohledem na odkaz poznámky pod čarou č. 18 je při zjištění ceny třeba vycházet z ceny obvyklé, kterou definuje ustanovení § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (v daném případě ve znění účinném do 31. 12. 2013). Obvyklou cenou ve smyslu tohoto ustanovení se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.

Podle ustanovení § 336 odst. 2 o. s. ř., je-li to potřebné, provede soud ohledání nemovitosti a jejího příslušenství. O době a místě ohledání soud uvědomí oprávněného, ty, kdo přistoupili do řízení jako další oprávnění, povinného, znalce a osoby, o nichž je známo, že pro ně váznou na nemovitosti práva nebo závady. Povinný, popřípadě i další osoby, jsou povinny umožnit prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství, potřebnou k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených.

Z ustanovení § 336a o. s. ř. dále vyplývá, že podle výsledků ocenění a ohledání provedeného podle § 336 o. s. ř. určí soud a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu (odstavec 1). Závadami ve smyslu odstavce 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (odstavec 2). Podle odstavce 3 tohoto ustanovení při určení výsledné ceny se od ceny nemovitosti a jejího příslušenství a ceny práv spojených s nemovitostí odečtou závady podle odstavce 1 písm. c). Usnesení podle odstavce 1 soud doručí oprávněnému, těm, kdo do řízení přistoupili jako další oprávnění, povinnému a osobám, o nichž je mu známo, že pro ně váznou na nemovitosti práva nebo závady. Jednání není třeba nařizovat (odstavec 4).

Obecně platí, že při hodnocení znaleckého posudku musí soud zkoumat, zda provedený úkon byl učiněn řádně, tj. zda znalec dodržel uložené zadání (zodpověděl otázky, resp. zadání soudu k předmětu znaleckého úkonu s určitě a srozumitelně vyloženým závěrem, který má oporu v podkladových materiálech, netrpí rozpory atd.). Zjistí-li soud, že znalec zcela nesplnil úkol, který mu soud (soudní exekutor) vymezil v usnesení o ustanovení znalcem, případně, nesplnil-li jej vůbec, nebo nedostatečným způsobem, nebo pokud má pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení, posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, popřípadě, aby vypracoval nový posudek. Dospěje-li soud k závěru o negativním výsledku tohoto vysvětlení, vyžádá revizní znalecký posudek. Soud dále hodnotí přesvědčivost znaleckého posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů, případně, zda závěry posudku nejsou v rozporu s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Soud však nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znaleckého posudku, neboť k tomu soudci nemají odborné znalosti anebo je nemají v takové míře, aby mohli toto přezkoumání zodpovědně učinit (srov. např. usnesení pléna bývalého Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. prosince 1980, Pls. 3/80, uveřejněné pod číslem 1/1981 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. dubna 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. července 2009, sp. zn. 30 Cdo 3450/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. února 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010, či rozsudek téhož soudu ze dne 22. ledna 2014, sp. zn. 26 Cdo 3928/2013).

Uvedené závěry se uplatní i ohledně znaleckých posudků při oceňování nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených vyžádaných soudem (soudním exekutorem) podle ustanovení § 336 odst. 1 o. s. ř. Znalec musí ve znaleckém posudku ocenit jednotlivě všechna práva a závady spojené s nemovitostí. Práva spojená s nemovitostí jsou věcná břemena zapsaná v katastru nemovitostí ve prospěch prodávané nemovitosti, nájemní práva nebo jiná práva (např. výpůjčka), která budou (mohou) přinášet i po prodeji nemovitosti prospěch. Závadami jsou věcná břemena a nájemní práva, která zatěžují nemovitost a snižují její obvyklou cenu. Závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti pro zajištění pohledávek věřitelů povinného nebo jiných osob - např. zástavní právo. Za účelem zjištění, zda jsou s nemovitostí spojena práva a závady, nařídí soud (soudní exekutor) ohledání nemovitosti a jejího příslušenství, ledaže by bylo zřejmé z obsahu spisu, že s nemovitostí nemohou být žádná práva ani závady spojeny a že je nepochybně zjištěno, jaké příslušenství k nemovitosti patří. O ohledání nemovitosti vyrozumí všechny účastníky této fáze řízení. Zákon stanoví povinnému, popřípadě dalším osobám, povinnost umožnit prohlídku nemovitosti. Je-li to možné, lze prohlídku provést i bez přítomnosti těchto osob. Nepodaří-li se znalci ani soudu provést prohlídku nemovitosti, ocení znalec nemovitost podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu, a pomocí podkladů, které získá sám (srov. obdobně Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád II. § 201 až 376. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2498 - 2499). V případě, že soud nebo soudní exekutor provedl ohledání nemovitosti a jejího příslušenství (§ 336 odst. 2 o. s. ř.) hodnotí též, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky místního ohledání nemovitosti, případně jinými zjištěnými skutečnostmi. V usnesení o určení ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (§ 336a o. s. ř.) se pak soud (soudní exekutor) musí vypořádat s námitkami a připomínkami k odhadu nemovitosti a musí uvést všechny rozhodující okolnosti, ke kterým přihlédl při určení odhadní ceny.

V posuzované věci soudní exekutor usnesením ze dne 3. 2. 2012, č. j. 59 EX 3782/10 - 31, pověřil stanovením obecné ceny předmětných nemovitostí, jakož i jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, znalce - společnost Odhadci a znalci CZ, s.r.o.; povinnému v tomto usnesení současně uložil, aby se na předvolání znalce dostavil a poskytl mu potřebnou součinnost. Z části A bodu 2 znaleckého posudku zpracovaného výše uvedenou společností dne 27. 4. 2012 pod č. 1446 - 179/2012 vyplývá, že předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 29. 3. 2012 bez přítomnosti vlastníků nemovitostí a že šetření mohlo být provedeno pouze zvenku z veřejně přístupných míst; tomu odpovídá barevná fotodokumentace obsažená v příloze v části E pod bodem 1. znaleckého posudku. Část B bod 2.1 tohoto posudku dále obsahuje upozornění, že „detailní prohlídka nemohla být provedena“ a že „konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické a pravděpodobné) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné“.

Z odůvodnění usnesení soudního exekutora (který má v exekučním řízení postavení soudu prvního stupně) o určení obvyklé ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených je zřejmé, že shora uvedené skutečnosti, na něž znalec výslovně ve znaleckém posudku poukázal, ponechal zcela bez povšimnutí, ačkoliv povinnému v usnesení o ustanovení znalce uložil, aby se na předvolání znalce dostavil a poskytl mu potřebnou součinnost (§ 127 odst. 4 o. s. ř.). Neprovedl-li soudní exekutor za této situace, kdy prohlídka nemovitosti nebyla znalcem provedena, resp. jím nemohla být provedena, jak v posudku sdělil, ohledání nemovitosti a jejího příslušenství (§ 336 odst. 2 o. s. ř.), o němž by řádně uvědomil zástupkyni oprávněné, povinného a znalce, při němž by účastníci měli možnost vyjádřit se k získávání podkladů pro znalecký posudek na místě samém a při němž by znalec byl současně konfrontován s jejich případnými připomínkami, a na základě výsledků prohlídky nemovitosti znalce nevyzval k vysvětlení (§ 127 odst. 2 o. s. ř.), případně k doplnění znaleckého posudku, postupoval při určení obvyklé ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených v rozporu s ustanoveními § 336 a § 336a o. s. ř.

Odvolací soud taktéž nezkoumal, zda o době a místě ohledání nemovitosti znalcem byli povinný a ostatní účastníci vyrozuměni, ačkoliv povinný v odvolání mj. namítal, že „návštěvu znalce vůbec nezaznamenal, ačkoli se v místě ohledání celý rok zdržoval, přičemž přítomnost znalce nezjistil ani od vlastníků sousedních nemovitostí“, a spokojil se jen s tím, že znalec provedl místní šetření jen venkovní prohlídkou a zaměřením nemovitosti zvenku z veřejně přístupných míst, jak to vyplývá fotodokumentace tvořící přílohu č. 1 ke znaleckému posudku. Odvolací soud se nezabýval ani tím, zda bylo nepochybně zjištěno, jaké příslušenství k nemovitostem patří. Přitom - jak je shora uvedeno - ocenění nemovitosti znalcem podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu, a pomocí podkladů, které znalec získá sám, je možné pouze v případě, že se znalci ani soudu (soudnímu exekutorovi) nepodaří - za přítomnosti účastníků (řádně vyrozuměných o době a místě konání ohledání) - prohlídku nemovitostí provést. Jelikož se odvolací soud těmito okolnostmi rozhodnými pro posouzení věci podle ustanovení § 336 odst. 2 o. s. ř. nezabýval a dostatečně se nevypořádal ani s námitkami povinného k odhadu ceny nemovitosti, je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné (§ 241a odst. 1 o. s. ř.), neboť s ohledem na uvedené lze mít pochybnosti o správnosti znaleckého posudku, který byl podkladem pro vydání usnesení o určení obvyklé ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, jak povinný namítá (byť v odvolání vyjádřil názor, že výsledná obvyklá cena nemovitostí určená usnesením soudního exekutora je „nadhodnocená“, a v dovolání naopak tvrdí, že „za předpokladu řádně provedené znalecké činnosti by musela být vyšší minimálně o 1.500.000,- Kč“).

Není proto správný názor odvolacího soudu, že postup soudního exekutora „předcházející vydání usnesení o obvyklé ceně nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených byl v souladu se zákonnou úpravou a že úsudek o výši obvyklé ceny má dostatečnou oporu v řádně zpracovaném znaleckém posudku“.

Protože rozhodnutí odvolacího soudu není správné a protože nejsou podmínky pro jeho změnu, Nejvyšší soud je zrušil (§ 243e odst. 1 věta první o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudního exekutora, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudnímu exekutorovi k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 věta druhá o. s. ř.), aniž bylo zapotřebí se zabývat dalšími námitkami v dovolání.

( zdroj: www.nsoud.cz )

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz