Při úvaze, zda nájemce odepřel udělit pronajímateli souhlas z vážných důvodů, musí být v první řadě přihlédnuto k tomu, že provedení stavebních úprav bytu nebo jiných podstatných změn v bytě vždy představuje zásah do práv nájemce, která mu jsou zaručena nájemní smlouvou. Takový zásah do práv nájemce proto musí být vždy - z hlediska výkonu práv a povinností z nájmu bytu - opodstatněný a nesmí vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu. Kdyby pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě měly mít takový následek, lze zpravidla považovat takový důvod k odepření souhlasu k jejich provedení za vážný.

(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 21 Cdo 170/2002, ze dne 18.9.2003)

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci žalobců A) V. B. a B) Ing. V. B., obou zastoupených advokátem, proti žalovaným 1) M. M. a 2) J. M., oběma zastoupeným advokátem, o umožnění provedení stavebních úprav, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 22 C 120/97, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě - pobočky v Olomouci ze dne 28. listopadu 2000 č.j. 12 Co 641/99-72, tak, že rozsudek krajského soudu se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Ostravě k dalšímu řízení.

Z odůvodnění :

Žalobci se domáhali, aby žalovaným byla uložena povinnost umožnit žalobcům provedení stavebních úprav "bytu č. 1, který se sestává ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství a nachází se v přízemí domu na ulici T. č.. 640, č.or. 19 v O.-H.", spočívající ve výměně oken včetně dispozičních změn v umístění oken v bytě. Žalobu odůvodnili zejména tím, že jako spoluvlastníci domu čp. 640 v O. postaveném na pozemku č. 338 v kat. úz. H., obec O., mají v úmyslu provést uvedené úpravy bytu, jehož společnými nájemci jsou žalovaní, avšak žalovaní přes opakované výzvy odmítají byt zpřístupnit a umožnit žalobcům provedení stavebních úprav. Žádné vážné důvody, pro které odmítají udělit souhlas se stavebními úpravami, žalovaní žalobcům nesdělili.

Žalovaní namítali, že mezi účastníky "nepanuje shoda" a že se stavebními úpravami, které žalobci hodlají v bytě provést, nesouhlasí. Uvažovanými stavebními úpravami by totiž došlo "ke zcela změněné dispozici bytu", což by mělo "zásadní dopad z hlediska vybavení bytu, jeho členění apod.", neboť by bylo nutno "předělávat" zejména garnýže, záclony, závěsy a umístění jednotlivých kusů nábytku v bytě. Žalovaní mají za to, že v důsledku provádění stavebních úprav by dlouhodobě došlo ke znemožnění užívání bytu, a obávají se, že "byt se stane na několik let staveništěm a nebude obyvatelný". Žalovaná je rovněž velmi těžce nemocná, a i v této skutečnosti spočívá vážnost důvodů, pro něž žalovaní se stavebními úpravami bytu nesouhlasí.

Okresní soud v Olomouci rozsudkem ze dne 16.3.1999 č.j. 22 C 120/97-50 žalovaným uložil, aby žalobcům "umožnili provedení stavebních úprav bytu číslo 1, který se sestává ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství a nachází se v přízemí domu na ulici T. čp. 640 č.or. 19 v O. – H., spočívající ve výměně oken včetně dispozičních změn v umístění v bytě", a rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení 8.600,-Kč k rukám advokáta. Z provedených důkazů zjistil, že žalobcům "bylo vydáno stavební povolení na provedení stavebních úprav v jejich nemovitosti, zahrnující výměnu oken, včetně dispozičních změn v jejich umístění, v bytě žalovaných", že nemovitost žalobců "je ve špatném technickém stavu vyžadujícím opravy" (okna v bytě žalovaných jsou nevyhovující a "táhne jimi" a byt trpí vlhkostí) a že žalobce vyzval k provedení oprav i stavební úřad s odůvodněním, že dochází "k opadávání vnější omítky na veřejný chodník a hrozí vypadnutí některých oken a cihelního zdiva u parapetů". Důvody, pro které žalovaní nesouhlasí s provedením stavebních úprav v bytě, nepovažoval soud prvního stupně za vážné. Přihlédl k tomu, že "výměna oken, včetně dispozičních změn v jejich umístění, je stavební úpravou nikoli časově náročnou, kterou lze provádět za bydlení," a lze "ji provést v bytě i postupně", a dovodil, že nesouhlas s jejím provedením nemůže odůvodnit ani nepříznivý zdravotní stav žalované, ani ostatní žalovanými uváděné skutečnosti. Námitku žalovaných, podle které žalobcům "nelze věřit, že výměna oken bude provedena v několika dnech", soud odmítl s odůvodněním, že "takovou skutečnost nelze předjímat". Protože žalovaní nesouhlasí s provedením stavebních úprav v bytě bez vážných důvodů, jsou ve smyslu ustanovení § 695 občanského zákoníku povinni žalobcům provedení těchto úprav umožnit.

K odvolání žalovaných Krajský soud v Ostravě - pobočka v Olomouci rozsudkem ze dne 28.11.2000 č.j. 12 Co 641/99-72 rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (ve výroku ve věci samé - s ohledem na "upřesnění žalobního petitu", které učinili žalobci za odvolacího řízení - v "tomto správném znění: Žalovaní jsou povinni umožnit žalobcům provedení stavebních úprav bytu č. 1, který se sestává ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství a nachází se v přízemí domu na ulici T. č.p. 640, č.or. 19, v O.-H., spočívající ve výměně oken včetně dispozičních změn v umístění oken v bytě podle stavebního povolení Úřadu města O., stavebního úřadu, ze dne 14.9.1995, č.j. OPS 3513/95/Bu/Zav") a rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům na náhradě nákladů odvolacího řízení společně a nerozdílně 3.350,-Kč k rukám advokáta a že návrh na vyslovení přípustnosti dovolání se zamítá. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními a právními závěry soudu prvního stupně a dovodil, že žalobci mají jako pronajímatelé právo podle "pravomocného stavebního rozhodnutí - stavebního povolení Úřadu města O., stavebního úřadu, ze dne 14.9.1995, č.j. OPS 3513/95/Bu/Zav" a na základě schválené stavební dokumentace provádět "uvedené stavební opravy a změny, o které v posuzované věci jde". Souhlas žalovaných jako nájemců bytu s provedením těchto stavebních úprav by mohl být odepřen jen ze závažných ("kvalifikovaných") důvodů, avšak takové důvody "v důkazním řízení před soudy obou stupňů nebyly potvrzeny". Provedení stavebních úprav nebrání "zdravotní důvody" žalované, neboť "je sama schopna je ovlivnit tím, že se po dobu nezbytných oprav nebude v bytě zdržovat a ohrožovat své zdraví", navíc žalovaní jsou vlastníky jiné nemovitosti, do které se může žalovaná "uchýlit na dobu nezbytně nutnou". Poukazují-li žalovaní na "ostatní negativní projevy, které by se stavební činností souvisely a vyplývaly z ní", mohou se domáhat slevy z nájemného a náhrady škody. Návrhu žalovaných na vyslovení přípustnosti dovolání odvolací soud nevyhověl s odůvodněním, že posouzení důvodnosti odepření souhlasu z hlediska ustanovení § 695 věty první a druhé občanského zákoníku je "otázkou posouzení skutkového stavu věci, nikoliv otázkou právní a zásadního právního významu, jak předpokládá § 239 o.s.ř.".

Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání. Namítají, že soudy se náležitě nezabývaly tím, zda žalovaní souhlas se stavebními úpravami odepírají - jak je k tomu opravňuje ustanovení § 695 věty druhé občanského zákoníku - z vážných důvodů, ale že hodnotily pouze to, zda provedení stavebních úprav je nutné z hlediska stavebního stavu předmětné budovy a zda žalobci mají zákonný podklad (stavební povolení) k těmto pracím. Žalovanými vznesené námitky odůvodňující jejich nesouhlas soudy hodnotily "velmi povrchně a nepřiléhavě", když nepřihlédly k tomu, že zamýšlené stavební úpravy by změnily "fakticky charakter předmětného bytu s ohledem na dispozici bytu", takže by žalovaní museli řešit "otázku umístění radiátorů pod okny, otázku přizpůsobení vnitřního zařízení" apod. Odvolací soud se rovněž náležitě nevypořádal s otázkou zdravotního stavu žalované, která má chronické plicní onemocnění, je po operačním zákroku a musí se vystříhat prašného prostředí. Přípustnost dovolání žalovaní dovozují z ustanovení § 239 odst.2 o.s.ř. a navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a aby mu věc vrátil k dalšímu řízení.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) věc projednal podle Občanského soudního řádu ve znění účinném do 31.12.2000 - dále jen "o.s.ř." (srov. Část dvanáctou, Hlavu I, bod 17. zákona č. 30/2000 Sb. , kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb. , občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony). Po zjištění, že dovolání bylo podáno proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o.s.ř., se nejprve zabýval otázkou, zda v posuzovaném případě je přípustné.

Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o.s.ř.).

Dovolání je přípustné proti rozhodnutí odvolacího soudu (s výjimkou rozsudků, kterými bylo vysloveno, že se manželství rozvádí, že je neplatné nebo že zde není), jestliže trpí vadami uvedenými v ustanovení § 237 odst. 1 o.s.ř. Dovolání je též přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§ 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř.). Dovolání je přípustné také proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl jinak, než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil (§ 238 odst. 1 písm. b) o.s.ř.). Dovolání je rovněž přípustné proti rozsudku odvolacího soudu ve věci samé, jímž bylo rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzeno, jestliže odvolací soud ve výroku rozhodnutí vyslovil, že dovolání je přípustné, protože jde o rozhodnutí po právní stránce zásadního významu (§ 239 odst. 1 o.s.ř.).

Podle ustanovení § 239 odst. 2 o.s.ř. nevyhoví-li odvolací soud návrhu účastníka na vyslovení přípustnosti dovolání, který byl učiněn nejpozději před vyhlášením potvrzujícího rozsudku nebo před vyhlášením (vydáním) usnesení, kterým bylo rozhodnuto ve věci samé, je dovolání podané tímto účastníkem přípustné, jestliže dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam. Odvolací soud nevyhoví návrhu účastníka na vyslovení přípustnosti dovolání ve smyslu ustanovení § 239 odst. 2 o.s.ř. nejen tehdy, jestliže ve výroku svého potvrzujícího rozsudku návrh zamítne, ale i v případě, že o návrhu účastníka - v rozporu se zákonem - vůbec nerozhodne.

K tomu, aby rozhodnutí odvolacího soudu mělo po právní stránce zásadní význam, nepostačuje, že odvolací soud posuzoval právní otázku, která v projednávané věci měla pro rozhodnutí ve věci zásadní význam (tedy že v rozhodnutí nešlo o posouzení takové právní otázky, které pro rozhodnutí věci nebylo určující). Rozhodnutí odvolacího soudu musí současně mít po právní stránce zásadní význam z hlediska rozhodovací činnosti soudů vůbec (mající obecný dopad na případy obdobné povahy). Rozhodnutí odvolacího soudu má z tohoto pohledu zásadní význam zpravidla tehdy, jestliže řeší takovou právní otázku, která judikaturou vyšších soudů (tj. dovolacího soudu a odvolacích soudů) nebyla vyřešena nebo jejíž výklad se v judikatuře těchto soudů dosud neustálil (vyšší soudy při svém rozhodování řeší takovou otázku rozdílně, takže nelze hovořit o ustálené judikatuře), nebo jestliže odvolací soud posoudil určitou právní otázku jinak, než je řešena v konstantní judikatuře vyšších soudů, popřípadě v rozhodnutí nižšího soudu, které bylo vyššími soudy přijato a za účelem sjednocení judikatury uveřejněno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek [rozhodnutí odvolacího soudu představuje v tomto směru odlišné ("nové") řešení této právní otázky].

Přípustnost dovolání podle ustanovení § 239 odst. 2 o.s.ř. není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam; přípustnost dovolání nastává teprve tehdy, jestliže rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam skutečně má.

V projednávané věci odvolací soud řešil právní otázku, za jakých předpokladů je pronajímatel oprávněn provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny v pronajatém bytě. Výklad ustanovení § 695 občanského zákoníku se dosud v rozhodovací činnosti soudů neustálil. Napadený rozsudek odvolacího soudu má tedy po právní stránce zásadní význam, a proto je proti němu dovolání přípustné podle ustanovení § 239 odst.2 o.s.ř.

Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o.s.ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst.1 věta první, o.s.ř.), Nejvyšší soud ČR dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.

Podle ustanovení § 687 odst.1 občanského zákoníku je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

Podle ustanovení § 695 občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Občanský zákoník a ani jiný právní předpis blíže nevymezují, co se rozumí "stavebními úpravami bytu" a "jinými podstatnými změnami v bytě". Z hlediska ustanovení § 695 občanského zákoníku (a obdobně to platí i při aplikaci ustanovení § 694 občanského zákoníku) je třeba považovat za stavební úpravu bytu a za jinou podstatnou změnu v bytě každý zásah, v důsledku kterého se mění stavební nebo funkční uspořádání bytu, například zabudování nebo změna vodovodního, elektrického, plynového nebo jiného vedení, odstraňování nebo výměna topných těles, zazdívání, prorážení nebo výměna oken, přemísťování dveří a zřizování příček.

Rozhodne-li se pronajímatel, že v pronajatém bytě provede stavební úpravy nebo jiné podstatné změny, nepochybně tím omezí a v některých případech i vyloučí (byť jen po přechodnou dobu) nájemce z plného a nerušeného výkonu práv spojených s užíváním bytu. Pronajímatel proto může do práv nájemce tímto způsobem zasáhnout, jen je-li k tomu podle zákona nebo z jiného právního důvodu oprávněn.

V ustanovení § 695 občanského zákoníku se rozlišuje, zda pronajímatel provádí stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě na příkaz příslušného orgánu státní správy, vydaným zejména podle ustanovení § 86 až 88 zákona č. 50/1976 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, nebo z vlastní iniciativy. Zatímco v prvním případě je nájemce vždy povinen umožnit pronajímateli, aby v jím užívaném bytě provedl nařízené úpravy (neučiní-li to, odpovídá též za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla), v druhém případě je pronajímatel oprávněn provést zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě jen se souhlasem nájemce nebo bez souhlasu nájemce, jestliže nájemce odepřel udělit souhlas, aniž by k tomu měl vážný důvod.

V projednávané věci nebylo zjištěno (a ani účastníky tvrzeno), že by bylo příslušným orgánem státní správy žalobcům nařízeno provést zamýšlené stavební úpravy bytu. Otázku, zda jsou oprávněni tyto stavební úpravy provést, bylo proto potřebné posoudit - jak správně dovodily soudy obou stupňů - podle ustanovení § 695 věty první a druhé občanského zákoníku.

Občanský zákoník a ani jiný právní předpis neuvádí ani příkladmo, jaký důvod lze považovat za tak vážný, že nájemce může odepřít udělit pronajímateli souhlas k provedení stavebních úprav bytu nebo jiných podstatných změn v bytě, přičemž na jejich vymezení závisí, zda je pronajímatel oprávněn zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny uskutečnit, i když mu nájemce odepřel udělit k nim souhlas. Ustanovení § 695 věta druhá občanského zákoníku tedy patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.

Při úvaze, zda nájemce odepřel udělit pronajímateli souhlas z vážných důvodů, musí být v první řadě přihlédnuto k tomu, že provedení stavebních úprav bytu nebo jiných podstatných změn v bytě vždy představuje zásah (byť jen dočasný) do práv nájemce, která mu jsou zaručena nájemní smlouvou (vymezením práv a povinnosti, která vyplývají ze zákona a z nájemní smlouvy jejím účastníkům). Takový zásah do práv nájemce proto musí být vždy - z hlediska výkonu práv a povinností z nájmu bytu - opodstatněný (podložený) a nesmí vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu. Kdyby pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě měly mít takový následek, lze zpravidla považovat takový důvod k odepření souhlasu k jejich provedení za vážný.

Z uvedeného vyplývá, že z hlediska vymezení hypotézy právní normy, jak v posuzované věci vyplývá z ustanovení § 695 věty druhé občanského zákoníku, nelze považovat úvahu odvolacího soudu za správnou a úplnou; rozsudek odvolacího soudu proto spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V případě, že dosavadní skutkové poznatky neposkytovaly pro úvahu ve výše nastíněném směru podklady, měl odvolací soud účastníky řízení o tom poučit (srov. § 5 o.s.ř.) a vést je, aby potřebné skutečnosti tvrdili a aby k jejich prokázání navrhli důkazy. Uvedeným způsobem však odvolací soud nepostupoval a jeho závěry o vážnosti důvodů k odepření nesouhlasu se zamýšlenými stavebními úpravami bytu jsou zatím nepodložené.

Protože rozsudek odvolacího soudu není správný, Nejvyšší soud České republiky jej zrušil a věc vrátil Krajskému soudu v Ostravě k dalšímu řízení (§ 243b odst. 1 část věty za středníkem a § 243b odst. 2 věta první o.s.ř.).